房地产ABS信评系列之二:房地产物业费类ABS怎么看?

物业费类房地产ABS以物业费收入为底层资产;交易结构上,主要有双SPV和单SPV两种架构。物业费ABS类由物业公司发起,以物业费收入为底层资产。交易结构上,物业费ABS既可采用信托贷款+专项计划的双层架构,也可采用直接转让应收债权的单层架构。

物业费类ABS的信用分析要点:定性来看,物业费类ABS的信评定性关注因素与租金类有一定重合性,也需要考虑物业的内外部质量,但由于可对应不同业态类型,因而比租金类内涵更广;另外物业持有方很多情况下是其关联方,因此还需关注其关联方合同的情况对底层资产的资质的两方向的影响:一方面,关联方业主的合同到期后续签概率更大;另一方面,关联方的合同定价可能不够公允,存在关联方交易的风险。此外,对于来自关联房地产开发商的新建成物业,需要着重考虑物业合同整体的可持续性。另外,还需要考虑关联房地产开发商对物业公司及产品的增信效果。定性分析的结果对定量分析中采用的假设具有重要影响。定量来看,物业费类ABS加压点主要在于:损失率增加、收缴率减少、入池物业面积减少等,其中收缴率、损失率等可以分为关联方与非关联方讨论;由于物业费类ABS多具有回售赎回机制,因此可视具体条款,分有无回售赎回两种情况进一步讨论。