地产业事件点评:政策放松预期落空,整体影响有限

次热点城市调控升级,需求端放松预期落空:从8月70城市房价数据来看,15个热点城市房价环比均呈现持平或下滑,此前调控效果逐步显现,但长沙、南宁等非热点城市房价环比仍呈现上涨势头,本次出台新政的7个省会城市均为8月涨幅领先的非热点城市,政策持续由热点城市向非热点城市蔓延。短期来看,本次多城市同时出台相关政策,表明中央政策短期仍无放松调控意图,符合“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。考虑到目前核心城市库存仍处于低位,同时草根调研来看热点城市房价仍有较大上涨压力,预计短期政府仍将延续供需端发力,加大土地供应与限购限售限贷相结合的政策。

短期影响有限,中期需看其他政策执行效果。从政策细则来看,本次7城市政策加码主要以限售为主,相比限购,限售主要通过锁定持有期限,降低房产流动性打压投资及投机需求。考虑此前已有超过30个城市出台限售政策,同时本次加码的7城市此前大多出台限购限贷等政策(对投资投机需求已有一定挤出),预计短期对供需端边际影响有限。从中长期来看,本轮以厦门为开端的限售政策,短期将造成二手房供给市场的收缩,若新房供应未明显增加且需求端调控未见成交,将加剧热点城市楼市的供需矛盾(尤其是二手房成交占比高城市)。若本轮调控逐见成效,市场有序降温,限售政策有助于减少楼市下行周期的恐慌性抛压,利于维持中期房价稳定和防范金融风险。

投资建议:本次多城市密集出台调控政策,短期需求端放松预期落空,情绪上将对板块投资产生一定影响,但我们认为调整压力有限:1)低涨幅低估值低持仓未改变。目前板块整体PE仅16倍,房产PE/沪深300为1.18倍,为近八年最低,主流房企2018PE仅6-10倍左右;2)调控已持续近一年,本次加码无论城市级别还是力度并未有超预期之处;3)目前制约一二线城市销售反弹因素,主要为限价背景下开发商推盘意愿不足,统计的24家主流开发商若完成全年目标,则需9-12月销售增速需达到16.6%。同时随着四季度基数回落,一二线城市销售同比降幅有望大幅收窄。4)调控加码、资金趋紧,中小房企生存空间不断被挤压,龙头强者恒强,集中度加快提升。个股方面,依旧强调业绩为王,建议关注:1)低估值受益集中度提升的龙头房企万科、金地、保利、招商等;2)二线成长阳光城、新城、蓝光、天健、华夏、滨江等。

风险提示:销售不及预期风险。