经营性地产系列之四:长租公寓,租赁市场的新兴力量

本文是我们探讨经营性地产系列报告的第四篇,内容包括租赁是解决居住问题的重要方式、租售同权将促进租赁市场发展、长租公寓是租售同权最好的实践。其中我们开创性地搭建长租公寓主流盈利模式所对应的投资模型,并量化不同模型关键因素的影响程度。最后也讨论了长租公寓的竞争状况和未来展望。

租售同权政策维护租户权益,租赁市场空间巨大。长期以来,租赁权益的不足倒逼租客转向房屋买卖市场,强化社会的买房需求,同时大量社会存量房利用效率低下,局部过热和资源闲置现象明显。为了解决供需错配的矛盾,租售同权是解决此问题的长效机制之一,通过盘活存量房和保障租赁权益解决居住矛盾。根据国内流动人口的结构测算,预计租赁市场租金规模每年超过万亿。

租售同权的倡导下长租公寓将迎来快速发展。长租公寓链接存量资源和租户需求,显著提升房屋使用效率和租户体验,是实现租售同权的最好的实践,发展空间广大。其中,长租公寓模式可吸引资金投资于农村集体用地以及国企闲散房源,盘活因使用性质而无法交易的土地资源,解决城市紧张的居住问题。

搭建长租公寓主流盈利模式的投资模型,量化分析各模式的关键要素。我们开创性地搭建自持长租公寓以及租入房源并运营两类投资模型,其中租入获取集中式和分散式房源,尽管运营操作差别较大,但财务分析较为相似,所以归为一类讨论。通过财务测算,自持-运营-卖出模式的项目收益率较高,适用于房地产开发商自持地块的情况,其中土地溢价对项目的收益率影响较大;在租入房源并运营的投资模型中,压低房源的租金成本和降低空置率是提高项目盈利能力的重要方面。其中,租用厂房和收集分散房源是降低租金成本的重要方式。

各类参与者抢占市场,不同运营模式并存。长租公寓参与者主要有地产开发商、地产中介和互联网创业团体。其中,地产开发商适用自持和租入集中式房源模式,而获取分散式房源是地产中介较擅长的运营方式。我们看好具有较强融资能力、资产运营能力和优质服务的上市公司,预计有望领跑长租公寓领域。

投资建议:我们推荐享资源优势并快速布局长租公寓板块的招商蛇口(001979)、金地集团(600383),建议关注龙湖地产(0960.HK)等;推荐受益长租公寓概念的地产服务商世联行(002285)。