统计局1-7月房地产数据点评:“房地产投资超预期”初步被证伪,龙头地产股的“风险”初步被释放

根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》,本轮小周期降温阶段的高点位于2016年4月,2016年5月初显降温苗头,我们于2016年6月发布了《房地产2016年5月数据快评:“小周期衰退”信号初显》,初步认为行业进入小周期降温阶段;2016年7月我们再次发布研报《房地产2016年6月数据快评:地产小周期衰退基本确定,2016年下半年策略初步被验证》,明确提出小周期降温已基本确定的判断,而此后统计局每月公布的行业数据走势均印证了我们对行业进入降温阶段的前瞻性与准确性。2017年以来,我们在房地产投资增速上行、市场显现“新周期”期待的压力下,持续发布多篇研报,强调行业仍然处于小周期降温阶段,并坚持房地产投资增速将回落的观点,从目前的结果来看,房地产投资增速连续3个月回落,7月的经济数据也全面回落,再次验证了我们判断的准确性,也持续印证了《地产A股小周期理论框架》的有效性。

2017年1-7月,房地产投资累计同比增速为7.9%,较1-6月回落了0.6个百分点,是今年继1-5月、1-6月投资增速回落后的又一次下行,印证了我们一直以来坚持的房地产投资增速将回落的判断。从单月数据来看,投资增速回落更为明显:2017年7月,房地产投资增速为4.82%,较6月环比大幅回落了3.05个百分点。

2017年1-7月新开工面积累计同比增速为8.0%,较1-6月回落2.6个百分点;施工面积累计同比增速为3.2%,较1-6月回落0.2个百分点,均处于降温通道。从当月数据看,7月新开工面积与施工面积的当月同比增速均由正转负,分别由14.02%回落至-4.91%和13.44%回落至-5.48%,降温态势显著。

2017年1-7月,销售面积及销售金额累计同比增速分别为14%和18.9%,较1-6月分别回落2.1个百分点和2.6个百分点,明显处于降温态势,印证了我们在2017年7月26日发布的《2017年上半年房地产运营数据分析:行业温和降温,利好优势房企》研报中提出的“6月销售数据波动符合历史规律,预计增速仍将回落”的判断。

根据《国信证券房地产经营开发数据库》的高频数据,2017年以来,一二线城市新房销量增速处于显著负增长,三四线城市新房销量增速自2017年4月以来亦呈现显著的降温态势,预计未来新房销量在目前调控政策或调控预期未发生转向的背景下,降温趋势仍将延续。

2017年1-7月,房地产开发企业到位资金同比增速为9.7%,较1-6月回落1.5个百分点,其中,个人按揭贷款累计同比增速4.1%,较1-6月下降2.6个百分点;定金及预收款累计同比增速为20.7%,较1-6月下降2个百分点,房企到位资金增速呈现显著回落态势。

我们根据融360于2017年8月8日发布的《2017年中国房贷市场7月报告》数据,2017年7月全国首套房贷平均利率已达4.99%,相当于基准利率1.02倍,较6月上升了0.1个百分点,较2016年7月上升了0.55个百分点;二套房平均利率为5.47%,较6月上升了0.04个百分点,较2016年7月上升了0.08个百分点,预计未来居民购房意愿仍将承压,这意味着房企到位资金的下降趋势将延续。

行业降温阶段,优势房企具有显著的品牌优势、规模优势、成本优势、资金优势,有利于通过内生增长与并购等方式实现销售业绩的持续增长。2017年1-7月,优势房企仍实现了显著增长,碧桂园、阳光城、龙湖地产等房企甚至实现了超过100%的增长,强者恒强特征显著。

7月份以来,聚焦地产主业的优势企业的股价表现较为疲弱。根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》,我们认为主要是如下原因:7月份以来,A股市场的主流观点是“预判三季度乃至下半年的房地产投资增速将创新高”并憧憬经济繁荣,由于房地产行业是调节周期和平衡利益的工具,经济繁荣预期越强,A股投资者越认为房地产调节周期的使命越应该切换到平衡利益,并且风险偏好上升,因此普遍做多周期股、加仓创业板并卖出聚焦地产主业的优势企业的股票。我们认为这是7月份以来,聚焦地产主业的优势企业的股价表现羸弱的主因,至于7月部分房企的销售增速放缓,倒不是股价羸弱的主因。

由于在7月份数据出炉前的一个多月时间里,大部分聚焦地产主业的优势企业因“市场预期房地产投资将超预期回暖”而发生了股价调整,根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》“房地产行业越繁荣,聚焦地产主业的优势企业的股价越烦恼;房地产行业越降温,对聚焦地产主业的优势企业的股价表现越有利”的观点,我们认为在7月数据出炉后,由于市场预期被证伪,聚焦地产主业的优势企业的股价有望在后市走出上涨的“纠偏”行情,目前是加仓良机。另外,加仓的理由还有:

1.行业温和降温格局将延续,往后看半年乃至一年,销售、施工、新开工、拿地、房地产投资等指标的累计同比增速将延续震荡收敛、逐渐变小的趋势,从量变到质变,到明年的某个月份,上述指标的累计同比增速或将出现大部分负增长的格局。从现在往后看,房地产调节周期的使命有望逐步加强,这对聚焦地产主业的优势企业的股价表现是有利的;

2.从A股投资者资金博弈的现状观察,大多数投资者一方面不看好聚焦地产主业的优势企业后市的基本面,超低配地产股,另一方面却重仓与房地产景气相关度极其高的周期股,这反而对聚焦地产主业的优势企业在后市(房地产行业降温阶段)的股价表现更有利;

维持2017年初以来的判断:聚焦房地产地产主业的优势企业2017年净利润及签约销售额大概率能够双双实现增长,当前股价位置,这些优势公司的估值仍然比较低廉,仍然是对风险反映得较多,对增长反映得较少。维持对万科(参见我们2017年以来的5篇研报)、保利(参见我们2017年以来的3篇研报,其中1篇为42页的深度报告)、招商蛇口(参见我们2017年以来的4篇研报)、华夏幸福(2017年年初就放在了我们年度策略报告的第一推荐位置,参见我们2017年以来的3篇研报)、新城控股(参见我们2017年以来的4篇研报)、阳光城(自2017年5月2日开始推荐)、华侨城A、荣盛发展、华发股份、金融街、嘉宝集团、世联行等聚焦地产主业的优势企业的股票的“买入”评级。