万科A:股权亊件圆满解决,“轨道+物业”开启新时代

强强联手深铁“基石股东”,股权纷争圆满解决。通过受让华润和恒大所持公司股份,深铁持股万科29.38%,成第一大股东。其余股东宝能、万科管理层(金鹏、德赢1号)、安邦、刘元生、万科工会分别持股25.4%、7.12%、6.18%、1.21%和0.61%,剔除H股、证金、汇金后,万科A剩余流通股只占总股本的12.04%。新董事会完成换届,郁亮顺利接任董事长并兼任总裁,管理层平稳过度进入“郁亮”时代。

深铁全面支持万科发展模式。包括支持万科混合所有制结构、万科城市配套服务商战略和事业合伙人机制、万科管理团队按照既定战略目标实施运营和管理、支持深化“轨道+物业”发展模式等。深铁入驻表示看好公司发展前景,将有利于公司经营及团队稳定。

“轨道+物业”新模式扬帆起航,有望成为标杆。未来10-15年是轨交发展的黄金时期,公司已和深铁互动并抢占先机,深铁运营285公里11条线,仍有1142公里,42条线需要发展,换乘枢纽多,可大幅推进“轨道+物业”发展。

当前很多二三线大城市缺乏大规模开展轨交业务的资金和人才,已表示欢迎公司协助全面推进,“轨道+物业”模式将加速公司储备和发展。在后房地产时代,开发商的发展空间转向城市群的发展带来人流、物流、资金流、产业流的房地产需求红利。在行业集中度大幅提升,行业进入资源为王,赢家通吃时代,公司联合深铁,将获取深铁开发站点及铁路沿线充沛的土地资源(预估核心枢纽区域约427万方、沿线555万方),与公司开发业务天然协同并随深铁外拓进一步释放。

龙头强者恒强,销售再超预期。17年1-6月销售额在16年增长50%以上的基础再度增长45%,经过5年市场份额2%-3%的盘整,16年开始市占率由3.1%跳升至17年1-5月的5.2%,充分彰显行业优胜劣汰背景下龙头强者恒强的优势,已实现销售额可充分抵御调控压力。销售额1-6月2727.5亿元再超预期,全年销售额有望超计划(计划4200亿元,+15%)。

纷争消除,“轨道+物业”新模型打开估值空间。万科深铁强强联合.优势互补,新轨道线拓展大量开发机会,公司有望成为全国轨道交通PPP模式建设标杆,优先抢占新一轮城市圈轨交物业制高点。市占率加速提升,行业龙头赢家通吃优势突出(近期551亿拿下广州荔湾.越秀区约221万方开发土地),充分受益“粤港澳大湾区”城市群红利。RNAV22.38元/股,17-19年EPS2.36、2.79、3.18元,对应PE11/9/8倍。综合内房股龙头恒大15XPE.碧桂园10XPE,美股龙头Dr.Horton13XPE(PSl.03),给予公司15XPE,对应PS0.92(以17年计划4200亿计),对应6-12月目标价35.4元,上调评级至“推荐”。

风险提示:调控持续致销售低于预期:新进入股东干预经营,新管理层及团队执行力降低等;7月15日宝能所持股份解禁可售出售致股价波动。