自从2016年底中国政府将货币政策调整至中性谨慎以来,货币增长持续放缓,市场利率持续上行。我们认为流动性紧缩以及货币增长放缓是近期房地产市场交易下降的主要原因。应当注意到各层级城市受影响程度不同:高层级城市由于投资需求较高以及贷款比率偏高而对流动性变化更加敏感,而低层级城市的投资需求和贷款比率都偏低,因此敏感度较低。加之“因城施策”的影响,不同城市房地产市场产生较大分化。
我们认为,流动性紧缩、持续的政策调控以及交易量下行导致越来越多高层级城市的房价增长受到抑制,这会助长观望情绪,使交易量进一步下降。此外,较多的低层级城市将继续受益于持续的政策支持,由于对市场流动性敏感度较低,市场环境相对稳定,去库存正常进行。我们维持对房地产行业的中立评级,建议关注协议销售增长强劲、目标完成率较高、在低层级城市业务占比较大以及资产负债情况良好的公司,如碧桂园(2007HK/买入)、龙湖地产(960HK/买入)。对于负债率较高、目标完成度较低、且年初至今协议销售增长不理想的公司,如融创中国(1918HK/卖出)和富力地产(2777HK/卖出),我们建议保持谨慎态度。
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