房地产行业2017年中期投资策略:下半年将持续调整,关注行业龙头企业

货币利率持续回升,金融地产去杠杆进行时。由于美国持续加息,为保持汇率稳定,以及控制金融和地产行业风险,今年以来央行连续两次上调逆回购招标利率,市场利率明显走高。展望下半年,出现利率明显下行的概率不大。

房地产调控政策加码,下半年房地产销售将加速调整。2017年3月份以来,北京、石家庄、郑州、广州等城市相继发布了楼市调控升级政策,或提高限购门槛,或提升首付比例。从全国趋势看,本轮房地产调控相比“9·30”执行力度更严,特别是北京为代表的一线城市,再次全面收紧。我们预计部分二线城市将跟进提高按揭贷款利率,主要城市房贷利率将进一步收紧。预计2017年下半年商品房销售增速将加速下滑,调整进入下半场。

区域继续分化格局,三四线城市成亮点。从我们跟踪的40个城市交易数据看,年初以来,一线城市商品房成交面积回落幅度最大,二线城市次之,三线城市回调幅度最小。从销售价格看,三线城市4月份新建商品住宅价格指数同比增速创下近期新高。一线和二线城市销售价格均有所回落,其中一线回落幅度较大。由于热点城市的房地产调控政策不断加码,三四线城市房地产政策依然以去库存为主,预计下半年三四线城市的销售情况依然要好于一二线城市。

一线和三线土地成交放量,预计下半年增速将放缓。1-5月份,在我们重点关注的40个主要城市中,一线城市土地供应和成交明显放量,但趋势有所下滑,并且土地成交均价增速同比开始下滑。二线城市的供应面积和成交面积同比均有所下降,但成交均价依然保持增长。三线城市的供应面积、成交面积和成交均价均保持增长。从成交总价看,1-5月份,一线和三线城市同比增长均为87%,二线增长约4%。我们预计在土地供应整体偏紧,房地产销售下半年加速调整的环境下,2017年下半年土地成交增速将放缓。

房地产投资增速年内首降,预计下半年将向下调整。2017年1-5月,全国房地产开发投资37595亿元,同比名义增长8.3%,增速比1-4月份回落0.5个百分点,今年以来增速首次出现下滑,房地产销售下滑对投资的影响已开始显现。预计在热点城市房地产调控政策进一步收紧的情况下,预计下半年房地产投资将向下调整。

维持行业“看好”评级。由于城镇化催生的房地产需求依然处于释放期,中长期驱动因素并没有发生根本变化,因此维持行业“看好”评级。调控政策加码将使房地产板块短期吸引力下降,可关注业绩增长较明确、估值相对较低的房地产龙头企业,如万科A(000002)、保利地产(600048)和首开股份(600376)。

风险因素:房地产调控加码程度超预期;商品房销售下滑超预期;货币政策收紧。