房地产行业周报:房企投资意愿降低、三线去库存仍持续

一手房:环比下降6.27%,同比下降16.86%,三线同比增速收窄。

本周安信跟踪48大城市一手房合计成交4.82万套,环比下降6.27%,同比下降16.86%,累计同比下降14.29%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-12.53%、-3.6%、-7.56%;

一线城市中,北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-27.26%、-14.64%、-7.71%、-0.26%;

二手房:整体环比下降11.11%,同比下降8.64%。

本周安信跟踪的16个城市二手房成交合1.44万套,环比下降11.11%,同比下降8.64%,累计同比下降16.05%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-16.18%、-6.87%、-24.54%;

库存:三线备案库存降幅扩大,去化周期进一步下降。

截止本次统计日,全国19大城市住宅可售套数合计64.48万套,去化周期33.2周,环比下降2.6%,1)可售套数:其中一线、二线、三线城市环比增速分别0.4%、-0.96%、-6.19%,同比增速分别为-23%、-16%和-29%,三线城市备案库存降幅扩大4个pct;2)去化周期:一线、二线及三线去化周期分别为32、29.1、38.9周,同比增速分别为7%、36%和-47%;对于三线城市,库存去化周期下降明显,我们认为库存较高的三线城市整体政策将相对平稳,去库存仍在持续。

土地(2017.06.05-2017.06.11):供应量下降、成交均价环比上升82.26%。

本周土地供应建筑面积环比下降56.26%,同比下降56.47%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别47.38%、-57.67%、-58.3%;本周成交土地规划建筑面积环比上升2.13%,同比下降6.3%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-53.79%、150.84%、-69.47%;

成交均价环比上升82.26%,同比上升121.06%;成交总价环比上升86.15%,同比上升107.06%;

政策:房贷额度紧张、利率持续走高;张家港进一步加强房地产市场监管;上海市督促“类住宅”开发商整改,维护购房人权益,成立房屋管理局,完善房地产和房屋管理体制;

公司跟踪:阳光城子公司北京臻德房地产拟与西藏鼎尊、南都国际正式签订《股权转让协议》,以64.50亿元(含13亿元定金)收购北京慧诚房地产100%股权及债务;

投资建议:上周房地产指数下跌1.31%,京投发展、上海临港、深赛格、世荣兆业分别上涨10.06%、9.07%、7.42%和6.91%,重点关注公司中上海临港、高新发展、华侨城A、嘉宝集团等涨幅居前。

5月地产统计数据公布,土地购置面积单月增速首次为负,按揭贷款单月增速首次为负,说明随着政策和资金的收紧,房企拿地和开工意愿略有下行,但一些核心房企仍在积极布局,未来几个月投资增速可能继续下行,同时,资金来源中按揭贷款的增速为负也预示着整个行业的杠杆比率在下行,也是金融去杠杆在地产的体现,预示着销售的下行不可避免,但需要注意占销售面积60%、销售金额44%的三四线城市杠杆收紧幅度较小,预示着销售绝对量有保证,利好三四线布局精准以及一二线有供给能力的企业。

我们认为随着调控深入,预计地产基本面数据会持续下行,但由于政策风险逐步释放,投资方面我们建议关注自下而上的股票,从跟投制度和销售利润确定性角度选股。跟投制度对企业发展的作用显著,通过我们华侨城宁波调研及各大房企跟投机制梳理发现:1)员工积极性被大幅提升:华侨城之前是国企体制,激励不足,公司的跟投制度对项目公司员工的积极性产生了根本性的变化,其跟投制度学习万科,但边际效果比万科大;2)加速周转和销售规模扩张:比如碧桂园,除了员工积极性大幅提高,其周转率也大幅提升,从而使得销售规模迅速大幅提升,目前阳光城在全面学习碧桂园模式,典型的如碧桂园从拿地到开盘周期由6.7个月降为4.3个月、还有阳光城的567计划;3)提升利润率水平:由于大家切身利益绑定,员工抱着只许成功不许失败的心态,尽量优选项目,尽量做优项目,尽量提升利润率水平,碧桂园的净利润率水平由10%提升至12%;4)缩短资金回报周期:这对于资金高度依赖型的房企来讲是非常重要的提升。推荐:华侨城、阳光城、招商蛇口、新城控股等,全年行业投资主旋律仍然是三四线+棚改。