房地产行业周报:龙头依旧,区域主题升温

投资要点

累计投资增速首现回落,后期展望不悲观。2017年1-5月份,全国房地产开发投资完成额3.8万亿,同比增8.8%,增速较1-4月份回落0.5个百分点,这是自2016年11月来累计同比增速出现的首次回落。其中,住宅投资完成额2.5万亿,增长10.0%,较前值回落0.6个百分点。2017年以来房地产开发投资同比在高基数的背景下始终保持高增速,累计同比增速月均值为9%,较2016年月均值6%提升3个百分点,预计下半年投资增速受信贷收紧、销售下行而缓步回落,但土地成交和新开工依然在高位盘整,整体趋势并不悲观。

增速回落难掩龙头房企向好趋势。1-5月份,商品房销售面积5.5亿方,增长14.3%,增速回落1.4个百分点,其中住宅4.8亿方,增长11.9%;商品房销售额4.4万亿,增长18.6%,增速回落1.5个百分点,其中住宅3.7万亿,增长15.3%。5月销售热度显著回升,全国住宅销售面积为1.1亿方,同比增8.3%(4月为5.0%),环比增3.6%;销售金额为8705亿,同比增12.6%(4月为7.7%)。增速虽有下行,龙头房企的销售却表现亮眼,中国恒大5月销售额382亿,同比大增75.9%,增速扩大11.8个百分点,市场占有率达4.4%,同比大幅提高1.6个百分点;碧桂园5月销售额400.6亿,同比增31.0%,市场占有率达4.6%。政策调控因城施策、银行信贷逐步收紧反而强化了龙头房企的比较优势,市场集中度提升显著。

6月第二批特色小镇名单或上报,利好华侨城、华夏幸福、南国置业等。2016年10月,国家住房城乡建设部公布了第一批127个特色小镇名单,其中旅游型小镇50.39%。住建部要求各省在今年6月底前,上交300个特色小镇的推荐名单,规定了“以旅游文化产业为主导的特色小镇推荐比例不超过1/3”,也就意味着需要寻找更多的“特色”了,可能涉及到的方向或包括体育小镇、创意、休闲、养老等。特色小镇与地产开发不可分割,房地产一二级开发是特色小镇的起点,核心依然是人口聚集和产业运营,有内容提供和运营能力的企业是我们相对看好的。

按揭利率悄然上行。目前按揭贷利率整体上针对首套住宅以9折与95折居多,9折以下优惠已较少见到,仅广州个别银行有85折优惠,二套住宅普遍为基准利率的1.1倍,北京部分银行已到1.2-1.3倍基准利率,商用房产普遍为基准利率的1.1倍,上海商用房产为基准利率的1.1-1.4倍,北京少数银行停止对商用房产放贷。

从特色小镇、城市更新和粤港澳大湾区等思路选股。特色小镇和城市更新主题持续发酵;香港回归20周年临近,粤港澳大湾区热度或再次提升。我们看好地产板块的投资机会。关注估值便宜、基本面上行趋势明朗、存在持续催化剂的个股。A股建议关注华侨城、华夏幸福、招商蛇口、绿地控股、金地集团、新城控股、天健集团、南国置业、中航地产等。H股建议关注碧桂园、融创中国、中国恒大、宝龙地产等。

风险提示:金融去杠杆风险、房地产调控政策或进一步趋紧等。