地产行业动态跟踪报告:投资开工增速滑落,单月按揭贷款同比下降

事项:

国家统计局公布2017年1-5月全国房地产开发投资和销售情况,1-5月房地产开发投资额累计同比增长8.8%;商品房销售面积累计同比增长14.3%,销售额累计同比增长18.6%;土地购置面积同比增长5.3%。

平安观点:

投资增速如期收窄,后续预计仍将进一步下滑。前5月房地产投资同比增长8.8%,较前4月收窄0.5个百分点。其中5月单月投资同比增长7.3%,较4月下滑2.3个百分点。我们此前强调年初投资高增长主要因原材料上涨带动建安成本上升以及2016年地价款的延迟支付,随着基数抬升,5月单月PPI同比增速已由4月的6.4%下滑5.5%,原材料价格影响弱化带动5月投资增速滑落。展望下半年,预计PPI增速回落仍将带动投资增速小幅回落,但土地供应增加将对投资形成提振,维持全年地产投资同比增长5%-6%的判断。

基数抬升致新开工增速滑落,三四线土地市场景气度提升。1-5月全国新开工同比增9.5%,增速较1-4月下降1.6个百分点;其中5月单月增速5.2%,较4月下降4.9个百分点,新开工增速滑落主要因基数抬升所致。1-5月全国土地购置面积及土地成交价款同比分别增长5.3%和32.3%,两者增速差由前4月的26个百分点扩大至28个百分点。从百城土地成交来看,随着三四线楼市回暖,1-5月三四线土地成交占比较2016年提升4.8个百分点至53.8%。随着低库存加大土地供应,预计后续核心城市土地成交将有所提升。

销售增速滑落,城市分化依旧。1-5月全国商品房销售面积同比增长14.3%,增速较1-4月下降1.4个百分点。其中5月单月销售同比增长10.2%,较1-4月上升2.5个百分点。分区域来看,东部、中部、西部区域1-5月销售面积同比分别增长8.9%、17.7%、21%,三四线城市为主的中西部区域表现依旧较好。从成交均价来看,5月单月成交均价7905元/平米,环比4月下降0.67%,亦反映出低房价的三四线增速更快、占比提升。展望下半年,核心一二线城市尽管需求萎缩,但由于限价及建筑施工周期导致供给无法有效放大,预计供需双降,量缩价稳的走势仍将持续;三四线成交则随着基数抬升预计增速将有所下滑。

资金面持续趋紧,单月按揭贷款同比下滑。受金融去杠杆等因素影响,1-5月房企整体到位资金5.89万亿,同比增长9.9%,增速较1-4月下降1.5个百分点。其中个人按揭贷款累计增速较1-4月下降5.9个百分点至8.6%,单月个人按揭贷款更是同比下降9.6%。根据融360数据,5月全国首套房按揭利率平均达4.73%,连续五个月攀升。考虑到目前银行同业存单发行利率普遍超过5%,仍高于当前按揭利率,未来按揭利率仍有进一步上行压力。我们此前强调由于公司债、定增、银行信贷等融资渠道持续趋紧,开发商将更加依赖销售回款,尽管1-5月销售靓丽一定程度缓解开发商资金压力,若后续销售回款大幅恶化,不排除部分高负债率房企或将面临资金压力。

投资建议:2017年以来市场“抱团取暖”风格明显,站在目前时点,我们认为上市房企2016年净利润增速创近年来新高,且2017年1-5月主流房企销售额仍维持较高增速、2017年业绩高增长确定,龙头房企无论估值、股息率还是机构持仓仍具备吸引力,配置价值正逐步凸显,维持行业“强于大市”评级。建议关注以下主线:1)低估值高成长龙头房企:保利、万科、金地;2)优质资源型成长天健、招商、城建;3)高成长价值股新城、华夏等。

风险提示:销售不及预期风险。