宏观专题研究:用数据告诉你北京的房价还能涨吗?

研究房价的一种范式:供需决定价格

一、决定房价的核心因素:供需关系 传统的马克思主义经济学认为“价值决定价格,供需影响价格”,然而房子作为捆绑各种经济价值和社会价值的综合产品,实际价值已经不能用砖头水泥等价值来衡量,在此基础上,我们提供一种房价分析的方法“供需决定价格,观念影响价格”,我们将以北京为例进行分析。 简单说就是,什么样的房子涨得好?有人接盘的房子涨得好,接盘的人越多,涨得越好,反过来也可以说,没人愿意接盘的房子不会涨。

二、北京房地产“宇宙中心说”VS“白菜论” “高房价、低工资和高销量”并存,北京的房地产市场是不是很矛盾?其实不然,高到常人不能及的房价下,北京住房依然供不应求,主要存在两个方面的原因:一是,购买力的衡量标准不只是工资,也包括财富。二是,作为全国政治、经济、文化中心,北京具有吸引全国财富的能力。

三、个人生命周期理论的阶梯型房价模型

从个人生命周期来看,一个人在一生中可能需要面临四次房产变动的需求(可以一步到位的土豪请忽略):毕业不久的婚嫁住房需求、婚嫁几年后的生育住房需求(可能和前一步合并),二胎或其他改善性住房需求,退休后的住房需求。

阶梯型房价模型可以循环推进、环环相扣的关键在于购房者在预算约束和需求的不断提高中权衡,拥有第一套房产之后,这套房产就可以成为下套房子的首付,房价上涨的力度看消费者的工资是否能够承受两套房的差价。

房价风险:人口断层、购买力断层和观念断层 第一,警惕第三波婴儿潮带来的房价持续上涨的“表面繁荣”。第二,警惕经济战略调整导致的断供而引发的房价下跌。第三警惕年轻人买房观念的转变导致的无人接盘。

风险提示:政策调控力度加大。