2017年房地产5月月报:一二线成交回落、看好“三四线+棚改”主线

重点公司签约销售状况及政策回顾:

本月重点公司签约销售额万科、保利、金地、招商、首开环比增速分别为-14.64%、-0.79%、-3.92%、25.64%、15.42%。17年5月重点公司的销售额相对于16年5月增长30.00%,其中招商蛇口同比增长幅度最大,为78.18%,万科、保利、金地、首开同比增长分别为-1.35%、30.42%、49.39%、-0.89%。

一手房月度成交:环比下降0.5%,同比下降20.3%5月安信跟踪50大城市一手房合计成交23.89万套,环比下降0.5%,同比下降20.3%,累计同比下降14.3%;一线、二线、三线城市分别成交2.57万套、10.78万套、10.53万套,环比分别下降1.7%、下降8.9%、上升10.2%,同比分别下降29.8%、下降30.8%、上升30.2%。

二手房月度成交:环比下降10.2%,同比下降12.1%5月安信跟踪16大城市二手房合计成交8.01万套,环比下降10.2%,同比下降12.1%,累计同比下降17.6%。一线、二线、三线城市分别成交1.72万套、5.42万套、0.85万套,环比分别下降25.1%、下降2.2%、下降19.5%;同比分别下降40.6%、下降4.9%、上升71.2%。

可售库存:环比下降0.04%,去化周期7.1个月(前值6.2个月)5月安信跟踪20大城市住宅可售套数合计66.21万套,环比下降0.04%;去化周期7.1个月,较上月上升0.9月。一线、二线、三线城市住宅售套数合计分别为20.39万套、35.27万套、10.56万套,环比分别下降4.55%、上升5.29%、下降7.25%;去化周期分别为7.2月、8.1月、5.1月,较上月分别上升0.8个月、上升1.3月、上升0.4月,一、三线城市的绝对库存均有所下降,二线库存有所上升,全国范围内统计库存的城市整体销售5月比4月回落13.40%,销售的回落导致全国城市整体去化周期有所增加。

40城土地成交:成交量价均回落,三线溢价升高5月全国40大中城市供应土地规划建筑面积7964.6万平方米,环比上升16.3%,同比下降9.7%;成交土地规划建筑面积5228.3万平方米,环比下降21.6%,同比下降30.4%;

其中一、二、三线城市环比下降63.3%、下降36.4%、上升6.1%;成交均价环比下降6.6%,成交总价环比下降26.3%。

投资建议:2016年提出的五大经济工作任务都悄然成为了投资主线:去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板,目前前三大任务都取得了显著成效,在资本市场也有相应表现,后两项任务或许是后续市场投资主线,去库存任务隐含的地产牛股基因之一就是三四线去库存受益房企,此外,去库存任务中重点提到“鼓励发展以住房租赁为主主营业务的专业化企业”,这个或许是后续地产牛股的另一个牛股基因。

去库存对应的贯穿全年的地产投资主线是三四线去库存,而政府通过大力推棚改以及提升棚改货币化率实现加倍去库存的历史任务,因此“三四线+棚改”就是地产全年的主线,随着调控落地,买地产产业链而不买地产股的投资策略应改变,且随着南下资金买入港股地产,其估值与A 股不断接近,A 股优质地产股或许可以重获青睐,大家可以放心拥抱地产板块“价值和成长兼具”的地产股,目前重点推荐:华侨城、招商蛇口、阳光城、新城控股、金融街。

风险提示:二三线库存仍然高企,市场对政策调控反映过度。