房地产行业行情点评:大象起舞,内房股再次大涨

事件:5月25日,内房股继续强劲表现,恒大、中海、碧桂园、华润等纷纷大涨,午后A 股房地产板块应声大涨,截止收盘申万房地产指数上涨2.51%, 新城控股、南国置业等涨停,万科、滨江、华发、华侨城纷纷大涨。

南下资金持续扩大、恒大回购股份及国务院棚改计划是重要催化剂:首先,去年末以来市场监管压力显著增大,前海、恒大及安邦等主力资金负面影响不断,而金融去杠杆加速高估值个股去化压力,追求赚钱效应的资金通过港股通持续流入港股市场,而且美元走低也使得海外资金流入新兴市场。其次,中国恒大自今年3月29日至4月26日连续回购公司股份合计约7.23亿股并于5 月5 日注销,之后股价接连创出新高,恒大股价的强劲走势对其他内房股带动明显。再次,昨日国务院常务会议确定实施棚改攻坚计划,对商品住宅库存大的市县进一步提高货币化安置比例,在2018-2020年再改造各类棚户区1500万套,此举有利于三四线销量和房地产投资的维持。

政策调控及行业增速回落难掩龙头房企基本面向好趋势:4月全国住宅销售面积为1.1亿平方米,同比增长5.0%(3月为11.1%),销售金额为8552亿,同比增长7.7%(3月为18.2%),增速均有明显的下行。在行业销售增速下滑的同时,龙头房企的销售数据却表现亮眼,中国恒大4月销售额378.5亿元,同比大增64.1%,碧桂园4月销售额535.0亿元,同比大增142.6%,万科4月销售额418.9亿元,同比增长17.5%。政策调控因城施策、银行信贷逐步收紧进一步强化了龙头房企的优势,市场集中度提升十分显著,持续的调控政策打压了市场的预期,与龙头公司优异基本面的剪刀差持续扩大,A股反映预期,港股偏重基本面,这是A股地产板块和H股内房股走势背离的关键原因。

从房企拿地与政策力挺城市更新改造观察行业真实表现:由于房价环比零涨幅的政策任务,政府对房屋销售过程的强控制,有调控压力的城市销售数据失真特征明显,数据增速回落并不能说明行业下行。种种迹象表现,购房需求只是被压抑而并未发生预期的转变,企业拿地持续火爆、政府力挺货币化安置、强化旧改和棚改,更突显了房地产的真实表现,都市圈内三四线房地产市场的向好趋势并不是短期的。我们维持全年房地产投资呈现“倒N 型”走势的判断, 拿地和新开工数据表现会好于销售。

地产板块估值合理,存在脉冲式的修复行情:信贷收紧对龙头房企的影响有限,主因是销售回款继续维持高速增长、融资成本持续大幅改善,反而会提升龙头房企并购中小房企的机会,行业资源整合趋势进一步强化。目前A股里面的保利、金地等估值水平相比港股里面的龙头如恒大、碧桂园、融创已经明显便宜。修复行情的催化剂可能来自区域主题的发酵、国资国企改革、产业资本的增持或行业资源整合等。

投资建议:我们建议从估值便宜、基本面趋势明朗、存在持续催化剂的角度去选股,A 股看好华侨城、招商蛇口、金地集团、天健集团、北京城建、新城控股、蓝光发展等,H 股看好碧桂园、恒大、宝龙地产等。