房地产行业数据点评:行业低迷,精选个股

事件:5月15日,统计局发布了4月行业数据。2017年1-4 月,房地产开发投资同比名义增长9.3%,增速比1-3 月提高了0.2 个百分点;房企土地购置面积同比增长8.1%,增速比1-3 月提高2.4 个百分点;房屋新开工增长11.1%, 增速比1-3 月回落0.5 个百分点;商品房销售额增长20.1%,增速比1-3 月回落5 个百分点。

投资数据小幅提升,维持全年倒N型判断:4月单月完成投资额8440亿,同比增长9.6%,增速相比3月略有提升,导致累计增速继续上扬。低基数是1-4月投资增速再次攀升的主因,考虑到去年5月和6月投资额环比大幅提升(增速分别为19.3%和31.3%)、行业信贷投放增速趋缓,今年前五月和上半年的投资增速或探顶回落。但对第三季度我们也并不悲观,除了基数波动因素之外,调控政策对投资投机需求的压制可能会减缓,二手房交易量下行对新房的挤出效应也可能会呈现,总体上我们依旧维持全年投资增速走势倒N型的判断。

土地市场依旧表现积极:4月全国房企购置土地面积1746万方,环比增长24.0%,同比增长13.6%;土地购置的主力集中在资金实力较为雄厚的大中房企,在政府稳定土地供应预期、一线和二线城市大中房企销售市占率提升显著、三四线库存持续改善的背景下,销量增速预期下行并不必然传导到土地市场。再考虑到土地成交的溢价率,1-4月土地成交金额增速高达34.2%。5、6月土地购置面积也同样会面临高基数的问题,但后期再次上行的概率依然存在。

销售和新开工受政策预期影响较大:4月全国住宅销售面积为1.1亿平方米,同比增长5.0%(3月为11.1%),销售金额为8552亿,同比增长7.7%(3月未18.2%),增速均有明显的下行,销售下行主因信贷政策的收紧和限售令对投资投机需求的挤压,我们认为上半年这一效应还会持续。4月住宅新开工1.2亿平方米,同比增长16.6%,增速比3月的22.2%有所下滑。但从绝对水平来看,4月新开工水平依然位于较高水平,考虑到销售面积持续7个月超过新开工,从补库存的角度来看,新开工后续依然存在增长潜力。

个贷增速回落,房企到位资金增速表现平稳:1-4月房企到位资金同比增长11.4%,增速比1-3月回落0.1个百分点。尽管个人按揭贷款增速有所回落,从1-3月的18.6%下降到14.5%,但国内贷款增速从1-3月的10.7%提升到17.0%,我们推测其中保障性住房、棚改等因素不可忽视。

投资建议:在银行缩表、防范金融风险、行业信贷偏紧、交易数据监控的趋势下,市场预期可能还会下沉。但行业基本面并非单边下行的态势,龙头公司的销售和拿地表现更显真实,我们建议从估值便宜、预期差显著、存在持续催化剂(区域主题、国改、公司诉求)的角度去选股,建议关注华侨城、招商蛇口、金地集团、南山控股、天健集团、北京城建、蓝光发展等个股。