房地产2016年年报及2017年一季报分析:销售回升投资分化,行业整合初现端倪

2016年1-12月地产板块主营业务收入同比增长29.6%,较2015年末上升15.5个百分点;板块净利润同比增长38.03%,较2015年末上升35个百分点。利润率方面板块总体毛利率为29.65%,较去年同期下降1.8个百分点;板块总体净利率为11.7%,较去年同期增长2.5个百分点。截至2016年年底,板块资产负债率76.45%,较去年末上升0.9个百分点。现金流方面,2016年1-12月,板块销售商品及劳务的现金流入累计同比上升40.82%,较去年末扩大15个百分点。

点评

盈利方面,受益于房地产行业的回暖,16年板块业绩整体表现较符合预期,收入端和现金流端均实现大幅回升,板块收入和净利润分别同比增长30%和38%,但随着楼市调控政策的推出,17年1季度房企的盈利和回款增速均大幅收窄,仅一线房企增速持平16年末。

利润率方面,房企前期拿地成本居高不下使结转毛利率持续承压,而一线房企合作项目比例维持高位,部分龙头房企显示出增收不增利的现象,但一线房企的费用率普遍低于二三线房企,体现其规模优势;二三线房企由于前期低基数的效应,整体盈利增速要高于一线房企。

负债率方面,17年1季度房企的负债率和现金支出呈现分化格局,一线房企保持平稳,二线房企则积极投资扩规模,杠杆率上升最为明显;三线房企却出现杠杆率和现金支出的增速下行,行业整合已初现端倪。

展望未来,此轮楼市小周期高点和次高点已分别出现在16年4月和9月,随着去年下半年调控政策的持续出台和加码,17年销售增速下行趋势已体现在房企一季报中,行业难免进入周期性调整。另一方面,二线房企最新的杠杆率再创新高,显示其激进的扩张策略,而未来流动性的趋势性收紧或加大其财务风险。随着房企间分化格局越发明显,行业整合趋势也已初现端倪,未来行业集中度的提升将有利于负债率保持合理水平且资源禀赋较强的龙头房企的逆势扩张。

在行业销售同比高位下滑且流动性风险加剧的背景下,我们对板块维持中立评级,主要推荐:1)低估值龙头房企:华侨城、招商蛇口、保利地产等;2)区域主题及龙头:华夏幸福、首开股份、华发股份等;3)优质转型股超跌反弹:嘉宝集团、冠城大通、天保基建、三湘印象等。