房地产行业:行业降温,蓝筹占优

2017 年初至今,地产龙头白马股的表现要显著好于市场大多数人的感觉和认知

我们对2017 年地产股指数及我们重点推荐的地产龙头白马A 股的走势进行了复盘:从年初至5 月5 日,地产股指数无论是绝对收益还是相对排名,均显著好于2016 年,从行业相对排名看,亦好于2015 年。

2017 年行业基本面:整体降温进行时

从商品房销售、新开工、施工等指标的累计同比增速指标看,房地产行业自2016 年4 月已进入“小周期降温阶段”,2017 年以来,行业仍处于降温阶段。

复盘再次印证了《区瑞明地产A股小周期理论框架》的有效性,现简要重申该框架的逻辑:

我们孕育于2008 年、成型于2012 年的《区瑞明地产A 股小周期理论框架》将传统地产A 股(既以“拿地→开发→销售”为模式的地产A 股)的投资阶段按行业小周期分为三个阶段:

一、 “基本面调整倒逼政策放松信号出现”至“房价上涨信号出现之前”的“复苏阶段”,这一阶段是传统地产A股最佳的投资窗口,自“政策放松信号出现”起,传统地产A 股超额收益持续放大,高杠杆、激进型的公司股价表现尤其强劲,这个阶段是大行情,赚的是“估值的钱”;

二、 “房价上涨信号出现”至“房地产投资、新开工、销售等指标累计同比增速阶段性见顶”,这是“繁荣阶段”,这一阶段对传统地产A 股的投资最不利,越繁荣,调控的预期越强烈、舆论越不友好;譬如,观察最近两年的情况:2015 年,全国新建商品房销售额累计同比增速14.4%,地产股指数涨幅在28 个行业中仅排第15 位(若剔除被宝能系举牌的万科及转型股、重组股,地产股指数的排名更差);2016 年,全国新建商品房销售额累计同比增速34.8%,地产股指数下跌17.69%涨幅排倒数第6;2015 年及2016 年地产股的走势再次印证了《区瑞明地产A 股小周期理论框架》的一个重要观点:行业繁荣阶段,传统地产A 股表现较差;

三、 “房地产投资、新开工、销售等指标累计同比增速阶段性见顶之后”进入“降温阶段”或“衰退阶段”,这一阶段,由于传统地产股在繁荣阶段已提前反映了降温或衰退的预期,其表现反而要显著好于“繁荣阶段”。因此,这一阶段应重视传统地产股的投资机会;

正因为2017 年行业处在降温阶段,并根据《区瑞明地产A 股小周期理论框架》,我们才做出了“2017 年,传统地产股的表现将显著好于2016 年,从行业相对排名看,甚至会好于2015 年”的判断。

上述框架的详细逻辑请参阅我们早期发布的《地产A 股小周期期理论框架的梳理及实证应用》。