新城控股:双轮驱动,跨步前行

深耕长三角并逐步向全国扩张。公司深耕长三角区域,2016年长三角地区的销售占比超过80%。近年来看公司逐步形成“以上海为中枢、长三角为核心,向珠三角、环渤海及中西部地区扩张”,形成“1+3”的战略布局,并将重点布局供求关系较为均衡、对周边城市具有较强吸附力的省会城市,具有良好的发展潜力。2016年公司土地储备66%位于长三角,19%位于环渤海,4%位于珠三角,12%位于中西部,区域布局日趋合理。

双轮驱动,冲击千亿销售。公司项目主要分布在核心一二线及强三线,显著受益本轮销售回升。2016年公司实现销售达650.6亿,同比增长103.8%;销售面积575.0万平方米,同比增长66.2%。2017年公司销售目标850亿,同比增长30.6%,考虑公司1520亿可售货值(住宅1000亿、商业520亿),全年有望冲击千亿。公司目前已开业11个吾悦广场,2016年实现租金及管理费收入4.4亿元,同比增长47.8%,预计2017年新开业吾悦广场11个,租金及商业管理费收入超过10亿元。随着广场逐步开业以及品牌效应持续强化,公司租金及管理费收入有望持续增长。

区域战略布局思路清晰,逆周期拿地能力凸显。低成本逆周期拿地能力突出亦公司本轮周期崛起的核心要素,2016年公司新增建面1424.2万平方米,拿地与销售金额比值由2015年的74.4%提升至82.4%。尽管拿地面积大幅增长,但平均楼面地价仅3763元/平米,同比下降27.2%,逆周期拿地能力凸显,其中公司2016年取得的部分地块同年已增值逾100%。

多股权激励绑定利益,高增长解锁条件凸显信心。公司以6.9元/股行权价格向公司核心管理层进行股权激励,解锁条件为2016-2018年归属净利润25亿、35亿以及50亿,相比于2015年18.4亿归属净利润而言,公司未来三年业绩增速分别为36%、40%、43%,年复合增速40%,高增长解锁条件凸显信心。公司2016年实际归母净利润30.2亿,已超额完成股权激励承诺业绩。此次股权激励有利于促进公司建立、健全激励约束机制,充分调动集团关键员工的积极性,促进公司业绩高速发展。

盈利预测与投资建议:公司凭借优异的逆周期拿地能力,积极在核心一二线及强三线拓展土地,显著受益本轮楼市复苏,销售高增长及土地升值为公司业绩释放和盈利能力提升奠定基础。同时公司积极探索轻资产运营模式,加快商业地产项目现金流回收。实施股权激励计划绑定管理层利益,业绩高增长的解锁条件亦彰显对中长期发展信心。预计公司2017-2018年EPS分别为1.84元和2.34元,当前股价对应PE分别为8.7倍和6.8倍,首次覆盖给予“推荐”评级。

风险提示:二线城市房价波动风险、商业地产运营不及预期。