房地产行业:热点城市楼市升温,供给端调控破冰

投资要点:

3月核心城市一、二手房成交再度火爆,周边三四线外溢强劲。48城一手房成交面积2550万平,环比+46%(一线+83%、二线+79%、三四线-3%),同比-30%(一线一23%、二线-33%、三四线-27%)。17个城市二手房成交面积982万平,环比+106%( -线+107%、二线+ 104%、三四线+115%),同比-20%(一线-40%、二线-16%、三四线+75%)本月核心城市一、二手房成交大幅反弹,主要由于去年930集中调控后市场观望情绪渐消,居民刚需置换需求逐渐释放、积极入市。在我们重点关注的核心城市中,一、二线城市环比大幅增长;三四线城市因2月基数较高,本月环比出现分化,仅城市群周边城市维持一定增幅。1季度,典型房企销售再创新高,3月以及1季度数据均表明40家典型房企销售普遍好于去年同期。

一、二线加速住宅土地供应,缺口仍存。3月100城整体供应规划建面8113万方(一线931万方、二线4254万方、三线2929万方),同比+13%(一线城市同比+457%,二线城市同比+24%,三线城市-18%);成交规划建面4480万方(一线316万方、二线2177万方、三线1986万方),同比-29%(一线+97%、二线-30%、三线-35%)梳理08年至今典型城市住宅供需端流入、流出量,绝大部分城市近年住宅市场供需关系为供不应求且需求缺口较大,即使考虑住建部、国土部最新监管要求,短期这些城市供需关系仍难以逆转,核心城市住宅仍然稀缺,亟待供给端调控持续长期落实。

两会统一思想各地跟进调控,供需端长效机制呼之欲出。针对春节后部分城市楼市趋热现象,3月两会上在闭幕式中政府工作报告做出更新,统一调控思路:短期遏制房价过快增长、长期新增通过租房、保障房等方式建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制(1、强调住房的居住属性;2、明确要求加强房地产市场分类调控。)会后住建部会同国土部联合发布住宅用地监管要求,要求地方政府以去化周期为分类指标调整住宅用地供应规模和节奏(>36个月停供、18-36个月少供、6-12个月加供、<6个月显著加速加供),明确收回住宅用地供应决策权。地方上各地政府纷纷落实两会精神集中在需求端加深调控,同时北京率先响应监管公布最新17年住宅用地供给计划及17-21年5年计划,回顾历史数据我们认为北京公布的最新计划实质性影响有限,仍难改善、逆转供不应求的供需关系,但随更多城市加入供给端调控阵营,热点城市供需关系有望缓解。

风险提示:热点城市加强调控,楼市短期回调,美国加息带来国内流动性收紧。