房地产行业A股65家房企16年年报分析:盈利持续回升,负债结构更趋合理

投资要点:

受益雄安新区设立以及粤港澳大湾区推进,4月以来板块表现强劲。4月1日至4月10日,行业受益雄安新区设立大幅增长3.6%,申万子行业中排第5位,同期上证综指、沪深300指数上涨2%、1.8%,跑赢大盘。长期强烈推荐的华夏幸福/廊坊发展/北京城建/金融街/首开股份受益雄安新区概念涨幅惊人,涨幅达46.4%/46.5%/2 5.6%/13.4%/13.0%。近日推荐的招商蛇口/天健集团/南山控股/华发股份/格力地产等受粤港澳大湾区规划预期下涨幅惊人,涨幅分别达19%/2 5%/21%/10%/30%。

16年65家房企盈利能力持续回升,营收7118亿元(+30.2%),营业利润1146亿元(+42%),归母净利润697亿元(+49%),自10年以来首次营业利润与归母净利润同比增幅高于营收增幅以及净利率出现正增长,原因:1.少数股东占比下降; 2.营业税金及附加占比为09年以来的最低水平;3._费费率8.2%为2008年以来最低水平。

费用管理能力持续提高,三费费率同比降0.7个百分点至8.2%,少数股东权益占比仅16%,同比降5.7个百分点。预收款在高基数上保持高增长,同比增31%达6801亿元,占16年95.5%,锁定一年业绩无忧。长期借款占比提升,负债结构日趋合理,长期借款则同比增加11.9%至3491亿元,长期借款占比提升5个百分点至62%。

16年前五十名房企市占率已超40%,大幅提升3.4个百分点,行业集中度显著提高。受2016年中国房企销售金额TOP50达41515亿元(+48.3%);销售面积34711万方(+34.3%),平均售价约1.2万元/平方(+10.4%)。

房企融资的特点:1.综合融资成本逐年降低,房企竞争实力越强成本越低;2.境外融资成本显著低子境内;3.融资窗口期大幅增加融资规模。虽然行业综合融资成本逐年下行,但由于上交所、深交所对房企发行公司债进行分类监管、以及美联储加息背景下流动性减少,未来房企融资仍然偏紧,资金成本有所提升,在行业集中度加速提升的背景下,预计布局核心热点城市,享受量价提升行情对盈利能力修复的招商蛇口、华夏幸福、荣盛发展、北京城建、金科股份;行业龙头、竞争力强的万科、保利地产;现金流充裕,不受融资环境影响的金融街、陆家嘴,值得重点关注。房企强者恒强,差距继续拉大。

风险提示:楼市短期回调,美国加息带来国内流动性收紧.热点城市跟进调控。