招商蛇口:争做雄安新区建设标兵、蛇口模式全国输出

事件:公司发布2016年报:全年实现营业收入635.72亿元,同比增长29.15%;归属上市公司股东净利润95.81亿元,同比增长97.52%,EPS1.21元/股。同时招商局发布新闻,将利用自身城市及园区综合开发和运营优势,积极参与雄安新区建设,争做雄安新区建设标兵。

业绩放量,顺利完成业绩目标:1)盈利能力增强:公司2016年扣非后归母净利润89.42亿,超过上市时85.85亿的业绩目标;基本EPS1.21,同比增长37.50%;税后毛利率达到24.83%,净利率19.17%,加权平均ROE 达到19.04%。2)杠杆水平、融资成本均处于历史低位:期末公司有息负债余额602亿元,长短债比例为89:11、直接/间接融资比例39:51。综合资金成本约4.5%,同比降0.39个pct;整体资产负债率降至68.96%,同比降1.56个pct。

全年销售金额超730亿,今年剑指千亿:公司2016年销售面积471.15万平方米,同比增长36%,全年销售金额739.34亿元,同比增长28.41%,超额完成全年650亿元销售目标。销售金额排名14位,权益金额排名17位。1-2月,公司累计实现签约销售面积77.26万方(+98.51%);签约销售金额154.48亿元(+95.67%),前两月达到千亿目标的15.45%;

土储一二线占比较大,计划新增货值近1500亿:1)现有储备一二线占比大:报告期内,公司新增土地储备计容建面702万方,其中权益面积431万方,一线城市占比52%,二线城市占比48%,无三四线项目。截至年末,公司总储备1826万方,权益1291万方,其中一线占比36%,二线占比49%,三线占比15%,而货值80%-90%在一、二线。2)计划加大土地投资力度:2017年,公司计划可售货值将达到2190亿左右,而2017预计新增货值1490亿,深圳占24%(前值16%)。3)优质投资性物业大增,潜在变现价值大:公司期末拥有可出租面积239.11万方的投资性物业,全年公司投资性房地产余额同比增加116.80%,占总资产比例提高到10.13%,而存货占比降至45.54%,主要部分新项目转至投资性房地产。公司2016年通过股权转让整体销售“南海意库梦工场大厦”和“前海湾花园”,产生投资收益36.09亿元。

“蛇口模式”全国输出,把握雄安千年机遇:1)蛇口政企合作模式输出元年:2016年,公司背靠百年招商局,在深圳前海片区的土地整备及政企合作取得实质性进展,公司园区及产业新城资源的获取的模式扩张迅速,目前已经形成了京津冀(通州台湖,81.3平方公里)、珠三角(蛇口10.85平方公里、前海3.9平方公里、东莞长安20.4平方公里等)+一带一路(中白工业园、吉布提自贸区等)的区域版图。邮轮母港已覆盖深圳、厦门、青岛、上海等城市。2)招商局有望深度涉入雄安新区建设:根据招商局公开信息“集团主要领导将带队赴雄安新区调研考察,将与河北省委省政府商讨加强合作、融入发展”,积极参与雄安新区万亿级基础设施及公共服务建设。公司作为招商局旗下优质社区、园区综合运营商,预计将扮演重要地位。招商局将利用自身城市及园区综合开发和运营优势,积极参与雄安新区建设,争做雄安新区建设标兵。

投资建议:我们此前已多次提示雄安新区投资三个层次,公司作为招商局旗下优质的城市综合运营商,政企合作的产园结合“蛇口模式”已在全国快速复制,未来将能为雄安新区建设贡献力量。预计公司2017-2019年EPS 为1.35、1.73和2.36,对应估值13.5X、10.5X、7.7X,给予“买入-A”评级,6个月目标价25.6元。

风险提示:国内外宏观形势不稳定,地方政策与客群收入不稳定,雄安新区建设不及预期。