华夏幸福:百年基业,乘雄安新区东风,现五好公司优势

销售额及利润双创新高,超预期,销售规模跃居行业第八,净利润增速高居同行业前列。16年地产开发业务跨入千亿门槛1005.5亿元,+63%,增速行业第四。房地产销售收入1203亿元+66.43%,增速行业前列,综合实力跻身行业前十。营收538.2亿+40.4%,归母净利64.9亿+35.2%,业绩增速高居行业前列,净利润率12.1%。预收款项1025亿+52.5%,锁定未来3年结算需要高增长无忧。缘于公司牢牢把握京津冀协同发展、PPP模式大力推广的重大发展机遇,实现高于行业平均水平的快速增长,净利润增速高居同行业前列。公司战略前瞻性和模式优越性得到充分验证。基于积极发展,保持适度增长,考虑调控客观,公司17年销售目标相对稳健1450亿+20.5%,力争有突破。产业新城发展依然集中于京津冀,因产业和人口的集聚,进入17年后,尽管调控加强,公司环京区域需求依然旺盛,住宅销售量价齐升。同时,产业新城在长三角、珠三角快速复制,预计嘉善和南京将出现百亿销售大区,2018-2019年,武汉、深圳和广州周边也将复制成功,长江经济带、长三角和珠三角等外地份额将快速上升。

业务结构大幅优化,产业园区利润超六成。16年产业园区和地产开发业务收入占比32.13%,同比+6.63个点;利润占比65.6%,同比+15.9个点;毛利高速增长同比+77.3%。产业新城业务收入和毛利占比为66.25%和35.13%,同比-7.01个百分点和-17.03个百分点,其尽管在业务结构占比中下降但收入仍然取得较好增长+27个百分点,毛利同比-10个百分点(住宅开发快速开发销售,获取适当利润为原则,结算量主要为15年低毛利低价住宅等)收入结构进一步优化,产业园区服务等利润持续提升。彰显公司产业发展领先优势和产业新城模式增长动力强劲,业务结构和业务收入持续优化,充分参与分享了我国经济产业结构调整、产业转移、与产业优化的红利。

招商引资爆发性增长,带来产业签约投资额和产业发展服务收入爆发性增长。产业发展服务收入是产业新增落地投资额的30%-45%(转化率)作为政府给公司的收入回报。截止至16年6月,产业新城签约投资额累计超2500亿元。16年签约投资额大幅增长,产业发展服务收入获得73%的高增长。16年签约落地投资在复制过程中优化,且新增的东莞、江门、嘉善等产业新城项目的产业基础条件更好,同时公司在拓展产业新城时也带着产业去拓展,因此带来16年产业签约投资额爆发性增长,达到1120亿元,综合转化率预计30%,将在3年内完成转化。截止16年底预计公司累计签约投资额超过3000亿元,2011-2015年政府已对公司完成结算的产业发展服务收入为386亿元,对应900亿元签约投资额,扣除900亿元,我们估算,尚余超过2000亿元的签约投资额,对应不低于600亿元产业发展服务收入将在未来3-5年内体现,相当于16年产业发展服务收入的6倍,且毛利高达93%-95%,1将直接大幅增厚公司未来的利润。随着公司大范围产业新城和产业小镇复制落地,该部分投资带来的产业发展服务收入将持续高增长并超预期。

经营能力持续强化,经营性现金流稳步上升;多元融资促融资成本进一步降低:负债稳定,结构优化,偿债能力增强稳健;高比例现金分红回馈股东。1、16年公司经营性现金流增加4.21个百分点。早期开发的固安、大厂等成熟园区持续贡献稳定净现金流,部分二三梯队园区也开始回流现金,模式优势显现,可持续发展能力得到印证。2、融资成本下降14%(7.92%降到6.97%),抓住融资成本低的时间窗已发行公司债225亿元和ABS现金收益权23亿元,17年初成功发行境内首单园区PPP资产证券化产品7.06亿元,得到国务院、财政部、发改委和证监会的认可推动,这是公司实现PPP融资领域的重要实践,更是国家层面和资本市场对公司又一次重要认可,尚余80亿元ABS计划在相关部门审核中。3、16年底,公司资产负债率84.78%,净负债率66.5%,债务结构更加优化,新增长期借款230亿元,长短期偿债能力增强。4、10股派现6.6元,现金分红占16年归母净利的30%,股东利益与公司发展均衡。

业务高速发展。1、产品线更加丰富,“产业新城+产业小镇”双产品线布局。顺应国家特色小镇、加快区域创新发展战略,推进新型城镇化.推动资源、项目、产业整合融合,加快产业集聚创新和升级,公司提出打造全球产业小镇引领者的创新战略。南京溧水会展小镇拉开华夏幸福产业小镇新产品线的序幕。香河机器人、霸州足球、永清幸福创新、任丘中医文化、任丘白洋淀水乡风情等小镇入选河北首批特色小镇培育名单。公司的产业小镇10平方公里以内,未来计划发展目标200-300个,从拓展合作到收入并见到利润只需2-3年。2、产业新城快速复制,首次进入珠三角,国际业务加速落地,印尼项目正式开工。产业新城模式紧跟国家战略,重点布局经济热点及潜力区域。已签署正式合作协议的产业新城项目超过30个,包括备忘录在内的产业新城项目超过50个。巩固环京及京津冀区域优势,环京150公里半径内受托面积超2500平方公里。加快长江经济带布局,首获珠三角等其他重点区域,16年北京、上海、南京、合肥、武汉、成都、重庆、深圳、广州等重点城市或其周边项目。国际化布局初见成效。首座国际产业新城落地印尼,完成印度、越南、埃及等一带一路沿线重要国家的产业新城布局。已进入全球5个城市,印尼项目已开工。公司在产业新城快速复制过程中,从战略角度对人才储备做了充分的准备。17年公司将在产业新城小镇方面做扎实,为未来储备做准备。3、轨道交通+产业新城,平台模式重大升级。中标“廊涿固保“城际铁路项目,成国内首个投资并控股客运城际铁路项目的民营资本。已成立主业公司,建设有序开展。该项目为京津冀城际线网的重要组成部分,将促进沿线区域产业协同,京津冀协调发展。公司将统筹开展铁路、产业新城等的建设和全线产业布局,促进铁路良性运营、加速区域发展,最大化创造并提升沿线区域的整体价值。城际铁路将与北京、石家庄、廊坊、保定等大中城市的无缝对接,公司已在铁路沿线布局,固安、永清、霸州、白洋淀、任丘、雄县、文安等产业新城项目将极大受益。项目业主公司可享受国家、河北省当前及以后出台的促进铁路建设发展的各项支持政策措施;将获得沿线土地综合开发收益和铁路运营补贴;将获得廊坊、保定市政府支持,有望参与沿线地区新增产业新城项目建设,夯实公司在京津冀一体化战略规划。4、PPP模式获得认可,产业新城大有可为。“固安产业新城项目和南京溧水区产业新城项目”入选20个部委发布的《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目加快推动示范项目建设的通知》。标志着公司与地方政府以PPP机制打造可持续发展的产业新城,获得20个部委全面认可。固安PPP模式被国务院办公厅通报表扬,并入选国家发改委PPP示范项目。“固安新城PPP项目供热收费计划”成为国内首批获准发行的PPP项目资产支持专项计划,也是发改委和证监会首批推荐项目中唯一园区PPP项目的资产证券化产品。5、深挖产业护城河,战略投资与合作提升产业发展能力。投资控股珠三角产业招商促进专家“伙伴房地产经纪公司“并与其在能力、产业、载体和品牌的协同方面展开深度合作;战略投资“深圳城市空间规划建筑设计公司“,强化其在城市规划编制以及落地管理方面的综合能力;与全球领先的选址咨询和招商引资顾问“美国康威国际“战略合作,嫁接和聚拢国际优势产业资源,提升产业发展服务能力尤其是国际招商能力。资本融合战略合作促进产业发展服务能力升级,使产业发展优势更为领先。6、龙头驱动+创新驱动+孵化驱动,促进区域产业升级。

坚持“产业优先“战略,提升产业创新驱动能力,促进委托开发区域产业升级,主要包括龙头驱动、创新驱动和孵化驱动。(1)龙头驱动:与奥钢联、京东方、佛吉亚、金海岸影业有限公司、稻香村等世界500强、行业龙头企业开展深度战略合作,以龙头企业为引领推动产业链上下游企业集群集聚;(2)创新驱动:加快推进与清华大学等科研院所的“产学研”合作模式,搭建“创新研发、项目孵化、技术转移、支撑服务”四位一体的产学研合作平台;(3)孵化驱动:与太库科技创业发展有限公司达成战略合作搭建创新孵化平台,在美国硅谷、以色列特拉维夫、德国柏林、韩国首尔设立了10余个孵化器,公司下属企业苏州火炬创新创业孵化管理有限公司旗下火炬孵化创客邦孵化器已在全国30余个城市布局。

中央设立“雄安新区”,这是继京津冀一体化、设立通州副中心后,又一重大举措。

只要相关配套政策落实到位,长期迅猛发展可期,辐射区域价值显著提升。“雄安新区”将承接北京疏解出的与全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心无关的城市功能,包括行政事业单位、总部企业、金融机构、高等院校、科研院所等。是疏解首都人口,转移非首都职能与产业(首都科技创新,雄安科技产业化),加速京津冀一体化进程,远景目标将是京津冀一体化,构筑大北京战略,降低经济发展成本,保持经济可持续发展的重要举措。雄安新区定位与其他新区不同,定位级别比肩深圳特区、浦东新区。“雄安新区”启动区lOOkm2、中期200km2、远期2000km2,与深圳特区早期近400km2、现今近2000km2,浦东新区早期500余km、现今1200km2相当,将构筑发展铁三角京津冀(北京、天津、雄安)、长三角(上海、南京、杭州)、珠三角(广州、深圳、珠海)预计“雄安新区”的设立将大大加速北京、天津、雄安之间区域城市化进程,只要相关配套政策落实到位,长期迅猛发展可期,辐射区域价值显著提升,已在京津冀布局的开发商都会因新区发展的发展持续获得红利。

华夏幸福河北成长起来的企业,将深度受益“雄安新区”的设立。公司是国务院唯一认可的产业新城运营商,环京布局超2500km2产业新城项目,“廊涿固保”城际铁路沿线多城市均有布局。公司在“涿州、固安、大厂、香河、永安、霸州、任丘、文安”等环北京地区深入布局,强烈看好其长期发展。公司作为国务院唯一认可的产业新城运营商,经营开发实力和竞争优势领先行业,即使公司部分在雄安区域内的产业新城项目有变更都难改变公司极大受益“雄安新区”发展带来的辐射效应。

新区的发展建设,产业引进都需要具有引进产业具开发实力的强大公司支持,况且华夏幸福是河北成长起来的企业,其成功的产业新城运营模式、布局和能力均证明其具有与其他开发商竞争的优势和实力,独有产业新城运营模式难以替代,雄安新城的建设运营需要公司这样的产业新城运营商。我们认为,雄安新城的发展短中长期都利好华夏幸福。(4月4日华夏幸福发布关于媒体报道“白洋淀科技城”和“雄县产业新城”的澄清公告。1.“白洋淀科技城”和“雄县产业新城“项目尚处于规划定位阶段;2.尚未接到相关政府就相关委托合作开发协议后续合作变动的通知;3.截至目前,公司在白洋淀科技城委托区域和雄县委托区域尚未取得住宅建设用地,尚未进行任何房地产项目的开发建设;4.相关协议的履行对公司2017年度的财务报表不会产生重大影响。)