投资策略定期报告:热点城市地产调控升级是利空吗?

投资要点一:热点城市地产调控升级,三四线地产销售却未必熄火。

热点城市如此次北京的地产调控升级,将延长购买力的积累时间,其效应是短期销量下降,但短期价格不会下跌,中期的上涨预期不会改变。去年9~10 月上海等热点城市的调控与其性质类似,已经证明这点。更重要的是,去年调控升级之后,我们看到的是三四线城市楼市升温,去库存政策正在得到进展,实际上,在热点城市与三四线城市价差拉大之后,热点城市房产购买又受到限制,那么其溢出效应就会开始显现,而如果热点城市涨价还在继续,资金很难将其舍弃进入三四线城市。总的来说,我们认为目前,三四线城市房地产去库存正在出现希望的曙光,去库存导向下政策对于三四线依然友好,三四线城市房地产销售与投资超预期才是今年经济预期的核心问题,对于这个问题的判断,我们觉得并不应该被北京等热点城市地产调控升级所改变。

投资要点二:即使三四线地产销售熄火,中国经济也没有硬着陆风险,居民资产配置则将边际提高股票配置。

自2010 年以来,房地产投资已经经历了多年的调整,如果去库存成功,则其有望进入新一轮上升周期,如果三四线城市销售熄火,那么房地产投资在目前低位也没有大幅下滑的空间,我们相信在十九大召开年,在出口、制造业投资复苏以及政府有足够能力主导的基建投资支持下,中国经济没有硬着陆风险。对股市的影响更多我们要考虑资产配置与资金流向。去年9~10 月上海等热点城市的调控升级,股票市场迎来了一波升势,同时投资者对今年股市展望乐观,其核心逻辑是热点城市调控升级后,整个楼市销量都会熄火,居民资产配置中将有更多资金进入股票市场而非楼市。我们认为,今天悲观的投资者不应该忘却当时乐观的逻辑。

风险提示:

1. 美国经济复苏超预期;2.地缘政治风险;3.油价和通胀超预期等