房地产行业:北京调控升级、三四线或持续超预期

2017年3月17日,北京市住房和城乡建设委员会联合相关单位发布了“关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知”,对之前2016年9月30日出台的政策进行了升级,在本市无房但有贷款记录的购买普通自住房的首付款比例从之前50%提升到60%,购房非普通自住房的首付款比例从之前的70%提升到80%。

2017年3月17日,广州市人民政府办公厅发布“关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知”,非本市户籍家庭购房需连续缴纳5年社保,在本市无房但有贷款记录的首付款比例40%、有房无贷或已结清的首付款比例50%、其余情况首付款比例70%。

节后北京、广州二手房价格表现强劲触发调控升级:北京的房地产市场是典型的存量房主导市场,据推算2016年北京二手房成交量是新房的3.3倍,比例位居全国各城市最高。根据链家披露数据,从去年9月30日以来,北京二手房市场仅10月下行,之后市场震荡上行,二手房带看量持续增长,在2017年2月达到70万次,相比2016年10月增长106%,新增客源相比2016年10月增长41%。北京今年2月二手住宅成交价格环比增长1.3%、相比2015年增长53.5%,增速位居全国最高;广州2月二手住宅成交价格环比增长2.7%,涨幅位居全国第一。二手房的放盘和看盘相比一手房更为市场化,其价格上涨的代表性也更强,反应了一线城市基本面依旧火热的事实。

调控时效性明显缩短:去年10月以来,北京无论是购房资格认定、首付款来源审查、开发商预售管制、买卖方税费等并未有宽松迹象,而基本面依旧按压不住,我们总结可能有几个方面原因。1)调控政策对购房需求的影响发生方向性的变化,过去是期待交易量下行、抛售盘增多而导致价格松动,需求多会持币观望;现在是担心调控后缺乏购房资格和购房能力,因为调控的思路主要都是提升购房门槛、增加首付款比例和月供金额(降低贷款年限),越观望越被动。2)二三四线城市二手房交易量在去年有显著地提升,而且部分城市价格还有上涨,变现后凑足首付款的人在北京买房;3)房屋成交的结构性联动效应:小户型上车盘成交导致大户型换房需求上行,有过房贷之后首付款比例的提升带来了月供压力减小,但也有依赖于手头小户型房屋的变现,这是置换需求比较主流的操作方式,同时会涉及两套甚至更多的交易需求。4)每年3月和4月是学区热,市场对学区房更为追捧。

基本面向好周期由短变长、三四线或持续超预期:我们认为,当前政策面对房地产行业基本面走势的影响与过去有明显不同,在房地产库存见顶之后,市场进入结构分化和估值提升的新阶段,约束核心城市成交放量和控制价格上涨节奏是政策的着力点,而三四线城市基本面可能会持续超预期。根据我们的估值,排除省会和计划单列市,9个省份(广东、江苏、浙江、河北、湖北、河南、四川、福建、山东)三四线城市销售面积占比在2016年超过55%,后续这一比例可能会更高。

调控可确认为靴子落地,后续利空性政策乏力:北京、广州、郑州、石家庄等地的调控政策在两会后密集落地,可以看作是政策利空靴子落地,政策并未显著超出市场预期,后面来看,利空性的政策可能后继无力,而刺激需求转移到三四线城市、促进三四线城市去库存的利好政策或值得期待。

此次调控政策的出台并未超出我们的预期,更加证明行业基本面向好趋势按压不住,我们维持行业买入评级。继续看好房地产板块的表现,推荐招商蛇口、华侨城、保利地产、华夏幸福、新城控股、荣盛发展、华发股份、泰禾集团、南山控股、世联行、中航地产、南国置业等个股。