房地产行业1-2月数据点评:行业数据靓丽,三四线城市复苏超预期

三四线城市复苏带动销售数据超预期,成交持续性仍需信贷端支持2017年前两月,全国商品房销售面积同比增长25.1%,增速较去年全年提高2.6个百分点,同时较去年12月单月增速11.8%大幅提升了13.3个百分点;商品房销售额同比增长26.0%,增速回落8.8个百分点,但相比去年12月单月增速18.5%提高了7.5个百分点。前两月地产销售热度超市场预期,从我们跟踪的重点城市一手商品住宅成交情况来看,一线、二线、三四线城市成交面积同比增速分别为-36.5%、-8%及11.8%,三四线城市景气度明显提升。

针对市场较为关注的三四线城市需求复苏原因以及其持续性等问题,一方面,当前资金流动性仍相对充裕且地产小周期繁荣在调控政策出台后并未有明显消退迹象,而政策整体基调依然利好三四线城市整体去库存,这种情况下便很容易造成资金的挤出效应,我们看到前两月新增居民中长期贷款共10097亿元,占新增人民币贷款比重为31.6%,尽管比重有所下降,但绝对额较去年前两月总和的6603亿元增长了53%,可推断出银行针对三四线城市的住房信贷支持力度在逐步加大。但同时我们也应警觉到,历年年初均为银行信贷额度宽松的阶段,全年是否能够维持如此强的住房信贷投放力度尚不得而知,而这正是决定全年地产销售走向的重要因素。与此同时,当前一部分拥有真正人口导入需求的一线城市周边的三四线城市也同样面临着调控压力,一旦信贷支持不到位的情况出现,则三四线城市持续复苏将成为伪命题。

上调全年投资增速至5%:投资及新开工方面,前两月开发投资额同比名义增长8.9%,增速较去年全年提高2个百分点;新开工面积同比增长10.4%,增速提高2.3个百分点;单月对比来看,投资及新开工增速较去年12月分别回落了2.2和2.1个百分点,但仍好于市场预期。前两月房地产开发企业土地购置面积同比增长6.2%,同比增速恢复正向增长,未来随着部分城市库存见到低位以及土地溢价率的适度回调,房企补库存需求将带动投资端平稳上行,但考虑到三四线城市销售回暖对于投资的带动效应偏弱以及基数的抬升,后续投资增速将有所下降,同时我们上调全年房地产投资增速至5%。

房企融资环境收紧,资金层面有压力:资金层面,前两月房地产开发企业到位资金22880亿元,同比增长7.0%,但增速较去年全年回落8.2个百分点,其中象征房企融资能力的自筹资金同比下降17.2%,针对开发商的融资管控效果已经显现,尽管目前销售回款指标仍未有明显调整,但整体资金环境后续将面临一定压力。

投资建议:尽管市场对于地产政策存在悲观预期,但在目前整体市场维持平稳的情况下,大型开发商基本都能够维持稳定的增长,并且当前房企融资管控的情况下大型房企凭借良好的评级及资源往往更容易获得银行贷款,我们认为这一类个股在销售超预期的背景下存在估值修复的机会,维持行业“推荐”评级,继续推荐新城控股、泰禾集团、首开股份、北京城建、华夏幸福、中国武夷、华发股份、保利地产、招商蛇口、华侨城A等。

风险提示:房地产销售大幅下滑;货币政策大幅收紧;房企融资管控愈加严格等。