中国开发商:稳健的房价前景将支撑利润率复苏

供应减少,城市升级改造加快,市场信心强劲

上周我们走访了6个二三线城市,包括长三角周边的南京、常州和青岛,以及珠三角周边的佛山、汕头和长沙。我们认为这些城市可作为三类二三线城市的代表:1)南京(严厉调控):销量可能会因供应控制收紧而下降,但销售去化率保持稳健。

新房销售均价也因政府调控而明显受到抑制,导致新房和二手房的价差扩大。同时,房价大幅上涨促使一些首次置业者转移至周边城市购房。2)佛山、长沙和青岛(一定程度的调控):这些城市在2015-2016年上行周期中因供应过剩而表现落后,但房价自2016年下半年开始迅速上涨,部分归因于周边房价更高的大城市/同级城市所产生的溢出效应。过去三年来,这些城市的地方政府都试图通过暂停或削减土地供应来缓解本地市场的库存压力。此外,由于未实施限购,这些城市的房价继续上涨,促使地方政府自2017年开始出台了限价令并收紧预售许可证的审批。3)汕头(未调控):地方政府一直积极推动基建和公共服务设施升级改造,吸引了大型开发商大举进军这一尚未充分开发的市场,带动地价快速上涨,进而推高了当地购房者的价格预期。现金回收放缓已成为这些城市普遍面临的问题,由于地方政府采取措施控制房地产预售开盘和交易登记,目前现金回收周期已延长了2-3个月。

更加稳健的房价前景将支撑估

值进一步向上重估随着供应减少、新一届地方政府加快城市升级改造步伐以及整体经济复苏,我们预计购房者对于房地产市场的信心将保持强劲,这将支撑房价上涨或保持稳健,增强我们对研究范围内开发商乐观的利润率前景预期。尽管过去一周开发商股价大幅上涨(尤其是以前表现落后的企业),我们预计本轮业绩期公布的盈利增长将为股价带来进一步上涨空间:我们建议买入(1)有强劲增长引擎的落后企业(品牌具有吸引力且提升市场份额的执行力较强):中海宏洋(位于强力买入名单)、保利置业、远洋地产、富力地产、雅居乐、华侨城、仁恒置地;(2)估值不高的优质行业龙头:中国海外(位于强力买入名单)、华润置地、保利地产(位于强力买入名单)、龙湖地产、招商蛇口、华夏幸福。