投资通讯(下午):内房越卖楼资产负债比率越差的原因

港股[急升,恒指全日升261点,报23829点,成交865亿元.

港股大升,恒指最低报23568点,跌1点,最高报23878点,升309点,波幅310点,收报23829点,升261点,成交865亿元.三月期指高低位报23556点及23850点,波幅294点,收报23802点,升246点,成交94469张,低水28点.三月H股指数期货高低位报10101及10301点,波幅200点,收报10256点,升174点,成交79732张,低水3点..

恒生指数成份股成交307亿元,中资H股指数高低位报10094及10305点,波幅211点,收10259点,升190点,成交153亿元.

港股大升,恒指突破十天线(在23676点),但可惜未能重返二十天线(在23846点)之上收市,升降股份数目1022与598只之比.至于沪港通资金流向,沪港通北向买卖的资金,北上买股17.24亿人民币,沽出18.86亿人民币,有1.62亿人民币流出沪股,而南下买卖港股,买入43.68亿人民币,沽出27.35亿人民币,有16.33亿人民币流入港股,深港通方面,流入深圳买股19.12亿人民币,沽出10.31亿人民币,有9.19亿人民币北上深圳买股,南下买卖港股的资金,买入12.41亿人民币,沽出5.43亿人民币,合计15.74亿人民币资金流入香港.

过去数年,内房积极卖楼(两年前能卖楼一千亿人民币已经是冠军,到2016年,卖楼二,三千亿人民币的内房也不小),但资产负债比率却越来越差,又是甚么理由呢?当然大家第一直角是高价抢地,内房一方面卖楼,但同时又高价抢地,使资产负债比率难以下降.更严重是会恶化.其实这个比率会随着内房不断卖楼而恶化,例如有一内房企业A公司,总资产一千亿元,总负债四百亿元,则股东权益(即资产净值或账面值)便是6百亿元,资产负债比率便是40%,而股东权益负债比,便是400亿元与600亿,约66.7%,如果A公司该年卖出楼花500亿元,收了订金300亿元,情况又如何?理论上该企业的安全度应该大增,如果将这300亿元偿还债务,更可以大幅改善企业的情况,但现实上,这个卖楼游戏将出现不利A公司的变化,由于楼宇仍未交收,因此仍属于A公司所有,收了300亿元的订金便是A公司的新增资产,使资产上升至1300亿元,而这300亿元的订金虽然是A的新增资产,但同时又是该企业的一项不能动用的负债(客户订金)而入账(直到交收后才可动用),因此负债便是700亿元,资产负债比率增加至700亿与1300亿元,比率由40%大幅提升至53.8%,更大的问题,是股东权益负债比率,经过卖楼后的股东权益其实没有变化,仍维持600亿元,但可惜负债增加至700亿元,使这个比率由66.7%急升至1.16倍,这便解释过去数年内房越卖楼,不单未能改善资产负债比率,而且有越来越恶化的情况.