房地产2017年2月行业月报及3月投资策略:大浪淘沙,璞玉自现

两会释放出的政策信号较市场预期更为平稳,因城施策可能带来政策收紧仅对小部分城市有影响;房地产税短期出台不具备靴子落地,板块承压减少,精选个股有超预期表现。

投资要点:

本届政府工作报告对17年房地产如下部署:因城施策去库存,要支持居民自住和进城人员购房需求(布局全国核心城市群的万科、保利、招商、新城等);坚持住房的居住属性(再次强调“房子是用来住的,不是用来炒的”基本定位,支持刚需改善性需求,抑制投资投机需求);加强房地产市场分类调控(对于有资源有实力有独特盈利模式的公司长期利好); 17年再完成棚改600万套,因地制宜提高货币化安置比例(释放供应,三四线解决去库存问题);扎实推进新型城镇化,深化户籍制度改革(加快推进城镇化);支持中小城市和特色小城镇发展,发挥城市群辐射带动作用(参与特色城市建设的蛇口、华夏、城建、荣盛、新城等):稳步推进农村集体产权制度改革(促进农民工进城);推进“一带一路”建设(深度参与一带一路的华夏、蛇口);

优化区域发展格局(新城与华夏);政府工作首次明确提出“研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划”(蛇口、天健)。上述公司与年度策略投资逻辑并不冲突,为本次两会精选出的主题标的,预计在3月会有很好表现。

今年无房地产税草案提请常委会审议的安排。我们一直认为房地产税不会仓促出台,但不排除部分房价短期上涨过快的城市开展试点。由于房产土地所有权归属国家而非个人或集体,因此开征房产税,在法理和财政上都讲不通。

2月房地产板块上涨2.4%,在申万28个一级子行业中排第22位,同期上证综指和沪深300指数分别上涨2.6%、l.9%,跑输上证、跑赢沪深300。本月推荐个股新城、世联行、上实、金科月涨幅分别17.3%、9.6%、8.2%、5.9%。

三四线城市受益一二线销售外溢及自身需求提升持续向好。一手房成交:48城一手房成交面积1750万平,环比-7%(一线-8%、二线-15%、三四线+4%),同比+15%(一线-15%、二线+13%、三四线+30%)一手房库存:受农历春节影响,一二线城市去化时间环同比均增加,而销售火爆的三线城市去化时间同比下降4.1个月至11.4个月。17个城市去化时间10.1个月,环比增加0.7个月、同比增加1.0个月。

二手房成交:一二线环比持平,三四线环比大幅增加。15个城市二手房成交面积477万平,环比+6%(一线+5%、二线+2%.三四线+29%),同比+4%(一线-37%、二线+26%、三四线+153%】。

住宅类土地供应一线城市矛盾突出。2月100城住宅类土地供应规划建面2410万方(一线149万方、二线970万方、三线1292万方),同比-14.7%,成交规划建面3302万方(一线121万方、二线1655万方、三线1525万方),同比一35.1%。

随着房企融资难度加大,行业优胜劣汰不断加速,资产、信用俱佳的房企更有可能在此轮淘沙中提升市场份额。2017年年度策略筛选三类公司的投资机会:1、追求现金红利(公司仍处于稳定发展阶段)金融街、首开、保利; 2、追求资本回报(公司仍处于高增长阶段)招商蛇口、华夏、北京城建、新城;3、追求价差目标(存在国企改革、资产重组、强市值管理等主题性机会】。国企改革标的:天健、上实发展、陆家嘴、京投、中航、 产业整合及强市值管理动力:金科(多次提示融创入主,尤其值得重视)华夏、福星、泛海、嘉宝。重组壳资源建议关注:华鑫股份(重组转型小市值券商股)、深物业(未覆盖)、沙河(未覆盖)、阳光股份(未覆盖)等。

风险提示:楼市短期回调风险,3月美国加息预期实现带来国内流动性收紧,增发解禁压力,过热城市的再度调控,经济恶化等带来行业景气度下降等。