宏观专题:2017年房地产投资预测:从各构成项的本质说起

摘要

房地产开发投资构成中,建筑及安装工程投资对经济的重要性较高。房地产开发投资主要包括建筑及安装工程投资(以下简称“建安投资”)和土地购置费。投资者通常关注总量,但我们认为建安投资更值得关注,这是因为从对经济的传导上看,建安投资通过对关联行业的需求影响实体经济的发展,而土地购置费作为政府性基金由政府获得,后续再通过基建等政府性支出返回到实体经济中,因而与土地购置费相比,建安投资对经济的传导更加直接、迅速;从两者与建筑、钢铁等行业收入的同比增速的比较中也可看出,建安投资增长对房地产相关行业的带动更为显著。

调控政策后,建安投资、土地购置费分别将如何变化?要预测调控政策后建安投资、土地购置费的变化,先要看两者与楼市调控的关联度。历史上,无论是从量还是价的角度看,建安投资与销售及其背后的调控政策的关联度均较低,远低于土地购置费;但建安中的一小部分即新开工对调控的变化反应较为敏感。

预测得房地产开发投资额增速在1%~3%以内,其中2017年建安投资增速为1.15%,土地购置费增速在-2%~4%以内。基于对建安投资、土地购置费的分析,对建安投资的预测主要集中在新开工上,分别使用两种方法对预测新开工:一是根据销售额、土地购置面积增速及保障房规划预测新开工增速及面积,二是根据当前及之前期土地成交建筑面积预测新开工面积,两种方法预测得到的新开工面积相近,相互印证;而土地购置费由于波动较大,分乐观、普通和悲观情形进行预测。

风险提示:

(1)房地产新开工因融资收紧政策等外部冲击而超预期下滑;(2)保障房新开工的实际执行不及预期。