房地产行业周报:区域主题叠加市场向好趋势、政策预期差消除后回归个股基本面

最新观点

上周地产板块表现较强,与上证综指涨幅相当。个股方面,中国国贸、世联行以及北京城建等京津冀主题概念股涨幅明显。临近两会,从国资国改概念到区域热点成为板块表现的催化剂。我们认为政策预期差尚未完全消除,但可能已过高点,部分涨幅反应过的个股存在调整压力。三月份我们认为需要布局基本面坚实、估值较低而且自下而上逻辑较易成立的个股。

保监会上周五和周六分别对前海人寿、恒大人寿作出行政处罚,对前海人寿董事长姚振华给予撤销任职资格并禁入保险业10年的处罚、对恒大人寿给予限制股票投资一年的处罚。处罚力度超出市场预期,险资仓位较重、预计险资会持续加仓的个股可能会面临调整压力。但是,中长期来看险资增持地产股的逻辑并未改变,市场对绩优股的错杀或带来较好的上车机会。

行业基本面方面,近期根据我们对都市圈内三四线城市的草根调研,市场情况比我们想象的要好一些,存货布局较好的公司拿地依旧激进。我们重申房地产政策调控、企业融资收紧、房地产税的传闻或压制市场预期,但不改变品牌房企资源整合和三四线市场超预期的事实。三四线土地充裕且现金流良好的中型品牌开发商基本面逻辑顺畅。

投资建议方面,上周总书记考察北京新机场或使得京津冀概念股继续表现,我们看好荣盛发展、华夏幸福、北京城建、首开股份和京投发展;三四线布局较重,品牌溢价已然显现的碧桂园、新城控股;自下而上估值提升可能性较大的南山控股和华侨城等,存量经营方面看好中国国贸、陆家嘴、世联行、南京高科等。

行业跟踪

上周(2017年第8周),我们跟踪的60样本城市整体均值环比上升6%,同比持平,年初累计同比上升5%。上周一线及调控二三线城市新房销量环比有所增长,重点二三线和其他非调控城市销量环比变化较小,60样本城市总体上表现为销量环比小幅增长;同比来看,一线和调控二三线城市新房销量与去年同期相比仍有较大下滑,但重点二三线及其他非调控城市销量同比涨幅仍旧较大。

二手房成交量有所回升:上周我们跟踪的26样本城市整体均值环比上升16%,同比下降16%,年初累计同比下降33%,其中26样本城市周度销量均值为年初以来的单周最高值。

住宅用地供应和成交:上周30城市住宅类用地供应建面同比上升185%,成交面积(规划建面口径)同比下降84.9%,成交平均溢价率下降了16.8个百分点。2017年初以来,整体成交金额排在前列的分别为武汉、南京、合肥、郑州、上海、杭州、北京等,成交土地规划建面排在前列的分别为武汉、郑州、徐州、昆明和南京等。

模拟组合

当前我们的模拟组合保持50%的仓位,其中中航地产23%、华侨城A15%、南山控股11%,累计收益率23.7%,累计超额收益率14.9%。

上周我们未调整组合仓位和持有个股。

风险提示

市场下行幅度超出预期。