新城控股:高成长、低估值,内生增长强劲,维持“买入”评级

2016年净利大增64.4%,超预期

2016年实现收入279.7亿元,同比增长18.7%;归母净利润30.2亿元,同比增长64.4%,EPS为1.34元/股,超出我们前期所预计的1.22元/股。公司拟每10股派现3.3元(含税)。

高速成长,积极扩张

2016年销售金额650.6亿元,同比增长103.8%,大幅跑赢行业整体34.8%的增幅。市场占有率(销售金额)为0.55%,比2015年提升51.2%。2016年新增土储40幅,主要分布在长三角、环渤海、珠三角等区域,总建面1424.2万平方米,同比增长49.8%;拿地金额535.8亿元,同比大增125.6%;拿地金额/销售金额达82.4%,扩张积极。2017年公司计划新开工建筑面积643.03万平方米,竣工建筑面积约607.67万平方米。目前市场主流观点认为2017年全行业销售额大概率负增长,但公司确立的2017年销售目标则是同比增长30.6%为850亿元,彰显了弯道超车的信心;我们认为公司产品好、管理强,预计该销售目标大概率能够实现。

财务状况好,业绩锁定性佳

公司积极拓宽融资渠道,2016年成功发行了80亿公司债、对青浦吾悦广场的出售发行了10.5亿元商业综合体REITs产品,报告期末公司债务融资加权平均成本为5.49%,同比降低了1.69个百分点。财务改善,2016年末剔除预收账款后的资产负债率为77.7%,同比下降4.4个百分点;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.8倍,短期偿债能力较好;2016年末净负债率为52.3%,同比下降12.5个百分点。公司2016年末预收款为298.3亿元,可锁定2017年wind一致预期营收的65.4%。

战略优、激励强

公司“1+3”战略布局持续推进,住宅地产在环渤海、珠三角区域实现规模化开发,商业地产在天津、昆明、扬州、绍兴、温州、南通、嘉兴、泰州、临沂等城市落地。“住宅+商业地产”双轮驱动,住宅新推出高端“璞樾”系列,商业实现了5个吾悦广场开业。公司凭借商业成功经验开拓了输出管理的轻资产运营模式,品牌影响力大幅提升。股权激励绑定管理层和上市公司利益,首次解锁条件超额完成,在激励刺激和公司快速发展的情况下,预计未来2次解锁条件有望大概率达成。

高成长、低估值,内生增长强劲,维持“买入”评级

公司内生增长强劲,销售快速增长,扩张积极,试水轻资产运营模式,“地域聚焦、合纵连横、运营优先、产品升级”的发展战略持续推进,设立国峰人寿保险和产业投资基金为公司发展增添动力。预计17/18年EPS为1.70/2.31元,对应PE为8.4/6.2X,估值较低廉,维持“买入”评级。

风险

若房地产行业2017年调整幅度及政策调控严厉程度超预期。