新城发展控股:估值合理

新城发展2016年强劲的销售表现将支撑公司收入增长。我们据此调整盈利预测。考虑到2017年的市场条件相较2016年可能发生反转,我们预计合同销售收入增长为10-15%。由于公司在2016年市场大热阶段大幅收购土地,我们预计净负债率将保持在80%以上。公司目前股价对应4.8%的2017年预测收益率以及0.9倍2017年预测市净率。由于公司利润率依然较低(虽已取得一定改善)且负债率维持高位,目前的估值是合理的。维持持有评级。

支撑评级的要点

2016年公司取得合同销售额650亿元人民币,同比增长103.8%,是公司调整后销售目标的1.25倍。2017年市场或将收缩,我们预计合同销售额同比增长10-15%。

由于平均售价增长且综合体项目的收入贡献上升,我们预计公司2016年毛利率可能达到22%左右(2016年上半年为20.8%,2015年为20.4%)。

由于公司大规模收地,预计2016年底公司净负债率或上升至85%左右。

截至2016年底,公司旗下正在运营的吾悦广场已有10家,其中5家于2016年第四季度投入运营。我们预计公司的租金收入在2017年将获得可观增长。目前公司有12家商场在建,预计将在2018年或之前开张,为公司租金收入增长提供充足储备资源。

评级面临的主要风险

下行风险:公司核心布局城市若遭遇政策收紧将抑止合同销售额增长。

上行风险:深港通南向投资需求强烈。

估值

我们根据公司2016年优异的合同销售表现调整盈利预测,将净资产价值上调至5.07港币。公司股价目前对应0.9倍2017年预测市净率,提供4.8%股息收益率。估值合理,重申持有评级