房地产行业:央行定调谨防投机性购房,集中度提升房企迈向寡头时代

央行定调谨防投机性购房热点城市提高首套房贷利率

潜在通胀压力增大,SHIBOR利率持续提升,资金面继续紧缩;央行2016年第四季度中国货币政策执行报告称地产价格影响经济和金融稳定,严格限制信贷流向投资投机性购房;北京首套房贷上调至9折,二套房贷利率控制在25年内,银行规避二手房屋年限过长的风险。上海大部分银行大多执行“房龄+贷款年限”不超过50年的政策,突破需上浮利率。继北京后,多个热点城市也相继跟进,天津、广州、青岛等城市相继出台了房贷收紧措施。

1月房企融资额大幅降低,美元债创新高,多种创新融资方式

2017年1月份国内地产债极度萎缩,发行规模降至57.5亿元,较去年同期1655.8亿元锐减近97%,上市房企国内融资活动频率降低,融资渠道收窄;中基协称将推动“公募基金+资产证券化”的房地产投资信托基金(REITs)模式REITs,CMBS及园区PPP等创新融资方式出现;2017年1月国内地产商发行近38亿美元债券,为7个月以来最大单月发行;人民币汇率的稳定支持了美元债发行成本略微下行,摩根大通的债券指数显示,主要由中资地产公司发行的亚洲美元高收益债的收益率年初至今已下降逾25基点至约6.71%。预计未来国内资金面仍处收紧态势,房企国内融资渠道无法在短期内放开,加之人民币汇率近期有趋稳态势,预计房企美元债规模将会进一步提升。

房企集中度快速提升,抢占市场份额积极补库存

在行业总规模下降,行业集中度高速提升的大前提下,房企在热点区域补充土地的积极性高涨,布局热点城市、押注三大都市圈及中部城市圈等活力区域,抢跑补库存态势明显。2017年1月,25家企业拿地金额超过20亿,其中12家超过50亿;

2017年1月,TOP30房企销售总额约3218亿元,同比增长约72.4%。TOP3(万科/碧桂园/恒大)销售总额高达1324亿元,占TOP30销售总额的41%。房企集中度快速提升,向寡头时代迈进。

投资建议

短期内房地产行业调控持续趋紧,营收及利润率均下行,板块整体中性,在未来信贷持续紧缩的背景下建议关注:1、土储资源丰富,积极布局的龙头公司,如招商蛇口,华夏幸福,保利地产,金融街;2、大力发展高端制造大背景下,建议关注园区地产股,如华夏幸福、上海临港、浦东金桥等。

风险分析

通胀上行导致央行进一步收紧货币或上调房贷利率,销售持续萎缩导致房企出现大面积资金断流,部分中小房企或出现到期债务兑付风险。