中投证券房地产行业周报

【一手房成交】本周节后正常推盘、人口回流致新房成交环比整体持续增加,三四线回落。本周43城成交面积436.0万平,环比上周+13%(一线+33%,北上深广环比分别-16%、+74%、+87%、+17%;二线+24%;三四线-2%);同比+34%(一线+19%;二线+39%;三四线+33%)。2月1-17日累计成交环比-28%(一线-45%;二线-39%;三四线-3%)。2017年1-7周累计同比-8%(一线-36%;二线-16%;三四线+27%)。春节假期结束,房企推盘进度回归正常、人口回流基本完毕,新房成交整体持续增加,三四线回落,但17年及2月累计数据环同比仍好于一、二线城市。

【一手房库存】可售面积微降、同比去年同期大降,去化时间环比持平。15个城市可售面积环比上周-1%(一线-1%,二线-1%,三四线-3%),同比去年同期-28%(一线-27%,二线-26%,三四线-34%);去化时间9.8个月(一线9.2个月,二线9.8个月,南京6.3个月,南昌5.5个月,三四线12.2个月),环比上周0月(一线+0.1个月,二线0个月,三四线-0.6个月),同比去年同期+1.0个月(一线+0.9个月,二线+2.0个月,三四线-4.8个月)。本周各线城市成交出现分化,环比一二线增加、三四线减少,但综合考虑房企推盘量的正常化(一二线较多、三四线较少),可售面积全线持续微降态势。去化时间二线城市仍高于一线城市,三四线城市环比继续下降。

【二手房成交】本周二手房成交环比继续增加,同比整体下降,一线继续下降;价格全线持续上涨,二线城市涨幅较大。15城二手房成交125.8万方,环比上周+4%(一线-24%,北深-32%、+62%;二线+14%;三四线+45%),同比-5%(一线-53%;二线+33%;三四线+145%)。2月1-17日15城累计成交环比-17%(一线-15%;二线-20%;三四线-2%)。2017年1-7周累计同比-30%(一线-55%;二线-17%;三四线+74%)。中国城市二手房指数显示2月第二周二手房挂牌价环比+0.77%,较上周+0.32个pc:一线城市环比+0.63%,较上周-0.03个pc;二线城市环比+0.88%,涨幅较上周+0.54个pc。40个大中城市中涨幅居前的城市:西宁+1.89%(涨幅扩大,持续增长)、重庆+1.61%(涨幅扩大,持续增长)、石家庄+1.44%(涨幅扩大,持续增长)、青岛+1.35%(涨幅扩大,持续增长)。节后二手房价格增长趋势不减,二线城市整体涨幅较大。

【本周政策】人民日报刊文指出可适当增加专项附加扣除项目,如首套房贷利息;中基协暂不备案投资于房地产价格上涨过快城市普通住宅地产项目的私募资管计划;国务院要求加强对各类开发区的统筹规划,加快开发区转型升级,给予融资等优惠政策;地方政策:1、住房政策:天津不再新批酒店式公寓项目,绝大部分商业银行已取消八五折折扣;北京二套房按揭贷款期限不超过25年;广州建行房贷基准利率优惠提高到9折及以上;郑州允许非限购区域补缴社保购房;2、土地政策:天津挂牌竞买报价达到上限时,不再接受更高报价,竞报自持面积;3、租房、保障房政策:杭州17年将继续推出公租房4500套;广州新增两类人群纳入可优选公租房范围;4、其他政策:河北“十三五”讨论拟再建三条地铁对接北京;

【最新观点】热点城市短期供需矛盾未缓解,春节后,热点城市房价仍呈上涨之势,警惕再度全面收紧政策。A股上市公司再融资政策全面收紧,北上广深等16个房价过快上涨城市投资普通住宅项目的资管计划暂停报备,加之之前的禁止向房企提供资金用于支付土地出让价款、发放首付贷,按揭利率折扣减少,针对开发商及购房人融资有全面收紧之势。结合近期土地出让自持比例不断提高、住宅出租业务较开发业务普遍收益率偏低、周转期偏长、收紧政策致销售预冷回款下降等因素,房企融资收紧日趋加大,预计将加速行业优胜劣汰,资产、信用俱佳的房企更有可能在此轮淘沙中提升市场份额。

【投资逻辑】本周上海国资国企工作会议召开带动国改概念,上实、中航、陆家嘴、京投等表现突出。板块短期或受再融资及房价持续上涨可能继续出台调控政策影响难以有上佳表现。维持以下观点不变:中国城市群加速发展带来行业区域性结构性机会,因此受益和增长的公司、行业优胜略汰转型谋变低估值的公司、现金红利公司值得战略性配置。关注三类公司:1、追求现金红利(公司仍处于稳定发展阶段)金融街、首开、保利;2、追求资本回报(公司仍处于高增长阶段)招商蛇口、华夏、北京城建、新城;3、追求价差目标(存在国企改革、资产重组、强市值管理等主题性机会)。国企改革标的:天健、上实、陆家嘴、京投、中航、中粮;产业整合及强市值管理动力:金科(多次提示融创入主,尤其值得重视)、华夏、福星、泛海、嘉宝。重组壳资源建议关注:深物业(未覆盖)、沙河(未覆盖)、阳光股份(未覆盖)等。

【风险提示】经济金融行业政策紧缩带来行业下行销售低于预期等。