地产行业周报:成交小幅回升,三四线或是全年亮点

本周观点:近期市场普遍关心三四线楼市及对2017年地产新开工投资的看法,我们在年度策略中就强调过,三四线楼市无论库存、去化均已明显好转,且三四线居民收入房价比远高于核心一二线,将是2017年楼市开工销售及投资的重要支撑。同时我们近期亦走访了主流开发商,大多数2017年销售开工计划均较2016年有小幅增长,同时近期资金端的收紧并未对开发商产生冲击,但我们认为二季度推盘高峰的销售情况才是真正考核市场的时刻,二季度成交好坏将直接影响房企下半年的销售、拿地和开工策略。板块投资方面,1月主流房企销售可喜,叠加房企年报增长确定,可关注低估值高成长的蓝筹白马,如招商、保利、华夏幸福、首开、华发、北京城建、荣盛、新城、金融街、万科等。

本周成交:成交环比上升。本周重点城市成交26512套,环比升33%,同比升88%,其中一线城市环比升36%,二线城市环比升35%,三线城市环比升24%,低于2016年周均42.7个百分点,2017年日均成交环比2016年降51.5%。推盘量下降,去化率环比下降。上周(2.6-2.12)重点城市新开盘10个项目,推出房源1956套,环比降59.9%,低于2016年均值75.3个百分点。平均去化率66%,环比降13个百分点。一手商品房2月日均成交:环同比下降。截止2月18日,2月重点城市日均成交套数环比降21%,同比降21%。其中一线城市环比降18%(同比降26%),二线城市环比降26%(同比降18%),三线城市环比降4%(同比降24%)。二手房成交环同比下降。本周二手房整体成交套数环比降11%,同比降18%。19城二手房挂牌套数环比升2.54%。本周挂牌量继续小幅上升,2月18日19城市二手房挂牌套数31.76万套,周环比上升2.54%,其中深圳升2.6%,北京升2.1%,沪升2.8%,广州降0.78%。

本周动态:近期市场普遍关心三四线楼市情况,我们认为三四线楼市已明显好转,或是2017年投资、开工及销售的重要支撑。平安观点:三四线库存已大幅改善:三四线库存主要为存量土地储备和在建未售面积(包括停工项目)。存量土地方面,2016年三四城市新开工同比仅增5.5%,远低于全国(8.1%)和40个大中城市(12.1%),差距远大于2013-2015年平均水平。在销售高增长叠加政策利好背景下,三四线城市新开工增速有限,或意味着经历持续去库存及土地成交下滑,当前三四线实际存量土地已大幅下降。同时2016年三四线城市施工面积同比仅增长3.2%,与全国(3.2%)和40个大中城市(3.1%)基本一致,意味着停工复工的“烂尾”项目亦未有明显增长。三四线去化已明显好转。用(2012-2016累计开工减去累计销售)/2016年销售衡量去化,三四线去化年数仅1.46年,甚至略低于全国及40个大中城市。三四线收入房价比远高于核心一二线。从购买力来看,三四线人均可支配收入与房价比为6.4,远大于全国(4.7)和40个大中城市(3.9)。