房地产行业:调控压力犹存、继续看好三四线

最新观点

上周地产板块表现平稳,略弱于上证综指和沪深300。个股方面,我们近期推荐和持续提示的荣盛发展等涨幅靠前。今年针对一线和重点二线城市,压制价格弹性是政治任务,因此调控压力依然较大,上述区域的量价表现可能有较长时间的确认和跟踪过程。但针对调控压力不大的二三线和都市圈内的三四线城市,我们已经看到基本面的持续向好,而布局这些区域的品牌房企今年超出市场预期的可能性很大。

从近期政策来看,上周证券投资基金业协会研究制定了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》,对投资房价上涨过快热点城市的基金不予备案,而证监会也完善了非公开发行股票规则,对上市公司申请非公开发行股票、增发、配股和再融资均加以调控和限制。上述政策对负债率高企并且短期内销售回款较慢的企业会构成压力,但对于货币资金充裕、销售大幅增长的龙头企业反而是利好,有助于其逆周期获取土地或实施资源的并购整合。 投资建议方面,我们依旧推荐两条主线:基本面来看,推荐三四线占比较高且销售超预期、估值较低的荣盛发展、新城控股;政策主题方面依旧推荐国改和经营性地产相关,包括南山控股、华侨城、上海临港、中航地产、南国置业、招商蛇口和保利地产等。

行业跟踪

上周(2017年第7周),我们跟踪的60样本城市整体均值环比上升15%,同比上升55%,年初累计同比上升5%。其中,一线城市累计同比下降36%;调控二三线城市(12个样本)累计同比下降20%;重点二三线城市(16个样本)累计同比上升26%;其他城市(28个样本)累计同比上升49%。上周新房销量环比小幅增长主因为重点二三线城市销量增长迅速,同比大幅增长主因是去年同期为春节后第一周,销量未完全恢复。总体上看,调控二三线城市上周销量水平还未恢复到春节前一周水平。

二手房成交累计同比大幅下行:上周我们跟踪的26样本城市整体均值环比上升6%,同比下降10%,年初累计同比下降34%。 住宅用地供应和成交:相比前一周,上周住宅类用地供应建面下降62.9%,成交面积(规划建面口径)下降了62.2%,成交平均溢价率提升了25.8个百分点。2017年初以来,整体成交金额排在前列的分别为南京、深圳、北京、厦门、上海、台州、潍坊等,成交土地规划建面排在前列的分别为潍坊、南京、保定、无锡、嘉兴等。