房地产行业:三四线超预期、板块结构性行情呈现

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上周内房股出现暴动,带动A股地产板块小幅走强,我们及时提示了板块的结构性行情,之后被市场验证,我们现在判断行情尚未结束。整体上看行业龙头公司1月的销售数据分化明显,碧桂园、万科、恒大、荣盛明显好于中海、招商、保利、金地、绿城等房企。万科是品牌溢价的典型房企,而碧桂园、恒大、荣盛等房企三四线货值占比很高。行业基本面的修复会更多发生在估值较低、三四线占比较高的个股上,这些区域的基本面存在持续超市场预期的可能。重点推荐新城控股、荣盛发展。

地产板块投资“一二线看政策、三四线看市场”:2017年重点16城市或价格压力较大的城市压制价格弹性是政治任务,大部分优质房企在这些城市布局,政策的压制可能是持续的、实质的。房企再融资、发债依然在收紧,部分房企资金链开始逐步显现压力。但是对行业无需悲观,结构性的市场此消彼长,都市圈内三四线城市依然有着较大的腾挪和周转空间,行业基本面很难出现台阶式下行的态势,再考虑板块公募低仓位而保险持续增持,低估值当地产蓝筹股向下的空间其实并不大。

国改和经营性地产是比较理想的进攻思路。地产板块国企众多,扩大国有土地有偿服务范围强化了地价刚性特征和国企资源整合的预期。政策是积极的、持续的、可落地的。这条线重点关注南山控股、中航地产、华侨城、华发股份、招商蛇口。

行业跟踪

上周(2017年第6周),我们跟踪的60样本城市整体均值环比上升285%,同比上升1364%(去年同期大部分时间对应农历春节),年初累计同比微降1%。其中,一线城市累计同比下降41%;调控二三线城市(12个样本)累计同比下降25%;重点二三线城市(16个样本)累计同比上升16%;其他城市(28个样本)累计同比上升50%。上周新房销量环比大幅增长主因节后交易数据逐步恢复,同比大幅增长主因去年同期大部分时间对应农历春节,总体上看,一线城市、调控二三线城市上周销量水平还未恢复到春节前一周水平。

二手房成交累计同比大幅下行:上周我们跟踪的26样本城市整体均值环比上升1178%,同比上升2759%,年初累计同比下降38%。

住宅用地供应和成交:相比春节前一周(较为完整的数据),上周住宅类用地供地建面下降了56.3%,住宅用地成交面积(规划建面口径)下降了66.3%,成交平均溢价率提升了10个百分点。2017年初以来,整体成交金额排在前列分别为武汉、合肥、杭州、北京、郑州、上海、广州等,成交土地规划建面排在前列分别为武汉、昆明、郑州、合肥等。

模拟组合

当前我们的模拟组合保持34%仓位,其中中航地产23%、南山控股11%,累计收益率23.1%,累计超额收益率(相对申万房地产)15.6%。

上周我们适度调整了组合仓位和持有个股。

风险提示

市场下行幅度超出预期。