宏观专题:中国楼市前程或有惊无险

1.中国经济的疑问:泡沫在哪?

市场一直认为中国经济存在着多个“泡沫”:信贷泡沫、理财泡沫、股市泡沫、楼市泡沫和债务泡沫等。无论多个“泡沫”是否存在,其中必定存在一个“主泡沫”。“主泡沫”的膨胀和发展,主导了经济的运行进程,其破裂造成的冲击,超出了经济体系容纳和吸收冲击的能力,导致经济发展陷入困境,甚至发生经济危机。从市场认为的中国经济各“泡沫”领域发展看,中国经济的泡沫主要在楼市,楼市泡沫是中国经济的“主泡沫”。

2.经济转型要求楼市“退烧”

从宏观层面观察,楼市泡沫是城市化超越工业化的结果,工业化落后意味着新转移至城市的人口就业困难,意味着收入差距扩大、社会两极分化现象加剧。资产过度膨胀还不利于生产过程,囤积居奇的收益超过生产经营,久而久之实业经营的氛围被严重破坏,创新社会建设更无重谈起。

3.中国楼市退烧

当前楼市价稳量跌,成交量显著回落。中国楼市调控主要体现在成交量变化上。调控升级后,各地成交迅速回落。2016年4季度,全国30个大中城市的周成交规模由最高时期的周成交700万平,迅速回落到500万平下方,2017年1月继续回落到400万平下方。中国房地产市场的问题主要存在二个方面:一是投机性比重过高;二是高房价给其它行业带来了冲击,尤其是资产泡沫持续泛滥,使得中国从事实业经营的气氛低迷,中国经济的创新和转型受到根本冲击!

4.楼市前景并非汇率和房价的简单“二选一”

比较俄罗斯和日本,两国货币的对外价值变化方向是不一致的,日元在泡沫经济破裂前夕就升值(背后根源是日本经济实力累积和海外投资规模、多元化双升),随后基本平稳;俄罗斯货币对外价值则是一贬再贬,反映了俄经济实力在世界经济版图中的比重下降。从国际经济比较的角度,人民币长期稳中趋升的方向也是不容置疑的。不能简单地以汇率和房价“二选一”,来看待中国经济和楼市前景!做实楼市泡沫的同时增加经济创新活力,中国需要改变城乡土地结构,要完善住房供应体系,增加持有物业者的成本,农村土地(含农地、林地、宅基地等不同性质用地)确权。