地产行业2016年年报前瞻:步入业绩兑现期,整体靓丽

步入业绩兑现期,整体靓举。从已公布的85家上市房企年报业绩预告看,其中亏损的房企12家,占比仅14%。具体来看,主流房企受益2015-2016年销售回升,业绩普遍靓举。招商、金地、华夏预计业绩增速分别达97%、95%和35%(预告区间中值),广宇、新湖、皇庭国际等部分转型房企受低基数或新业务业绩提升影响,预计业绩增速达100%以上。受行业毛利率下滑影响,传统房企净利润增速均面临下滑趋势,但近年来随着行业转暖及部分转型房企新业务逐步贡献利润,2016年行业净利润增速明显回升,前三季度上市房企净利润同比增长28.6%。

销售创历史新高,集中度进一步提升。2016年全国楼市延续靓举表现,全国商品房销售额和销售面积同比分别增长35%和23%,再创历史新高。公司层面,Top10销售额市占率由2015年末的17.1%提升至18.4%,Top50销售额市占率由2015年末的32.1%提升至34.6%,万科、保利、金地、招商全年销售额同比增速分别为39.5%、36.3%、63%、29%。

预计全年商品房成交面积同比下降8%。由于2016年行业成交处于高位,基数效应叠加调控加码将导致2017年成交同比增速下滑,但低利率低库存叠加供给端收缩,周期调整效应或逐步淡化,量价调整幅度将弱于前几轮调控周期,同时三四线持续去库存也将为销售提供一定支撑。中性假设下,预计2017年一线、二线、其他三线城市销售面积同比分别下滑15%、12%和7%,全国商品房销售面积整体同比下降8%。

投资建议:受2016年下半年持续调控影响,1月日均成交环同比分别下降29.5%和30.2%,整体来看政策收紧背景下,市场下行已成趋势。

我们认为当前地产板块持续调整已反映政策调控及基本面下行预期,同时机构持仓处于历史低位、2016年地产板块业绩仍具有超预期可能,当前时点建议关注以下投资机会:1)低估值、基本面优质的蓝筹白马股保利、招商、首开、北京城建、华夏等;2)有业绩支撑的转型股万业、中体、广宇、宋都等;3)国企改革标的空港股份、鲁商置业、深圳本地国企等。

风险提示:基本面大幅恶化风险。