房地产行业周报:楼市调控持续深化,景气度回落趋势不变

市场成交:1)一手房:环比回升2.0%,同比下降16.9%。一线、二线、三线环比增速分别为1.1%、-2.2%和5.3%;2)二手房:环比上升18.7%,同比下降24.7%。一线、二线、三线城市环比增速分别为-1.9%、27.5%、35.6%;3)库存:可售套数环比下降0.1%,去化周期32.5周。一线、二线、三线城市可售套数环比增速分别为-0.7%、0.2%、-0.1%。4)土地:供应环比量降价升、成交环比量价齐降。本周土地供应规划建筑面积环比下降57.1%,同比下降1.0%;挂牌均价环比下降14.9%,同比上升28.9%;土地成交规划建筑面积环比下降84.8%,同比下降56.5%,成交均价环比下降25.0%,同比上升57.2%;成交总价环比下降88.6%,同比下降31.7%。

行业政策:近期的政策走向继续印证我们对于2017年政策面的判断:货币政策收紧将是今年楼市主基调,也是最核心的影响因素。1)在居民段体现为差异化政策持续深化。重庆政府对于楼市的快速反应可以体现出目前地方政府对于房价上涨“零容忍”的态度,预计热点城市政策收紧大概率贯穿全年,调控政策将在更多城市间蔓延,近期出现“补涨”的二线城市也将进入调控范围,同时房价上涨未得到控制的城市政策升级可能性较高。2)在企业端体现为房企融资全面收紧。此前对房企再融资、公司债、资管计划等方面的资金监管都有明显加强,本周工行完善房地产信贷政策,禁止向高价拿地以及过度融资的开发商贷款,这是否意味着银行开发贷方面将迎来调整我们需要保持密切关注。3)加快建立长效机制也是今年工作的重点,但短期难以取得实质性进展。本周中央印发指导意见,支持各地区在房地产税等方面探索创新。尽管房地产税实施的技术支撑不动产登记工作目前进展比较顺利,然而具体执行起来仍有很大的难度,比如如何确定房屋的公允价值和征收税率等。我们认为房地产税在短期难以出台,但在中央鼓励地方探索处理房地产税的背景下,可能会有部分地区出于增加财政收入等原因考虑成为除了上海和重庆外新的试点。

投资策略:没有出现政策结构性松动的预期,我们维持之前的观点:成交增速于年中触底,全年呈现弱“V”型走势,房价回调压力将出现在下半年。尽管行业景气度回落难以避免,但是港股地产版块仍然因为17-18年强劲的盈利增长和优秀的分红水平而具有投资价值,我们建议逢低买入拥有优质土地资源,负债水平健康,融资能力强的房企,推荐行业龙头如:中国海外发展(0688.HK)、华润置地(1109.HK);中小型房企如:禹洲地产(1628.HK)、旭辉控股集团(0884.HK)。同时,我们也推荐穿越周期的物业管理版块,首推绿城服务(2869.HK)