房地产行业研究周报:万科股权之争收官,重庆抢房倒逼调控

上周板块回落在我们预料之中,但部分个股调整幅度较大还是超出了我们的预期。创业板上周破位下跌,地产板块中部分估值较大的转型股跌幅较大,此外,深圳地铁接手华润持有的万科股权,之前预期较高的深圳本地国改概念股受到影响而调整明显。我们认为,高估值个股的出清依然在进行中,1月16日复牌交易的乐视网走势值得重点关注。但国改概念股下调则面临较好的买入机会,我们依旧认为这是今年最重要的投资主线之一。

万科股权争夺事件在深圳市政府强力介入之后逐步收官定调,目前深圳地铁接替华润,恒大系和宝能系几乎在同一日表态退守财务投资者,后续万科股价表现回归基本面主导,但考虑到深圳地铁获取股权的每股成本以及机构投资者的低仓位,股价也难以快速回落到股权争夺前的估值水平。但可以确定的是,万科股价在高位“悬而未决”对板块的负面影响大幅减少。

近期重庆抢房事件不断,重庆被迫出台政策:严禁已购预售商品住房转让、严禁以撤销网签合同备案等方式变相进行商品住房转让;市外在重庆无户籍、无企业、无工作的“三无”人员在重庆购置首套房要征收房产税;与金融机构联动,对“三无”人员在渝“炒房”不予办理贷款。其实从销售数据可以看出(详情见后面报告),一线、非重点调控城市和广大三四线城市销量在10月后包括到今年前两周整体依旧不错,仅调控严厉的重点城市在10月后销量有明显回落。说明市场需求并不是受到了预期低迷的普遍影响,因城施策的调控政策起到了一定效果。而重庆抢房事件倒逼政府出台紧缩措施,同样也印证了当前依然是政府干预下导致的基本面小幅回落,不必对今年一季度销量表现过于悲观。

虽然目前对于房企“压融资、去杠杆”的行为还在延续,但改变不了当前房企资金充沛、基本面较好的事实。基本面和预期面难以同时在低位形成共振,而且机构持仓很低,我们依旧认为主流地产蓝筹股调整幅度有限,目前是较好的布局机会。

投资方向和个股方面,我们优先看好国企改革类,其次是估值低的一线和二线蓝筹。建议关注南山控股、中航地产、华发股份、深振业、华侨城和招商蛇口等。

调控严厉的二三线城市销量回落明显,其余不显著:为更好地衡量不同城市在调控政策之后销量表现的差异,提高样本城市数据的有效性,我们对跟踪的样本城市的覆盖范围和分类进行了调整。将60样本城市分为一线、调控二三线、重点二三线和其他四类。从今年前两周情况来看,调控二三线样本城市周均值相比去年12月周均下滑19%,而重点二三线样本城市仅下滑1.6%,一线城市仅下滑5.4%,其他城市成交水平在历史高位。

二手房成交方面整体上处于低位:上周我们跟踪的26样本城市成交均值环比上升20%,但同比下降36%,年初累计同比下降35%。深圳、北京、南京、杭州等调控严厉的城市二手房依然处于低位盘整期。但由于样本数据的缺乏,我们难以判断非核心城市整体二手房成交量的走势。

住宅用地供应和成交:上周100城市供应住宅用地建面545.3万方,其中30重点城市为433.4万方,环比分别下降了30.5%和32.4%;100城市成交住宅用地建面207.7万方,环比下降了20.4%,30重点城市为93.5万方,环比增长了5.4%。溢价率方面,上周100城市和30重点城市住宅用地成交平均溢价率分别为35.5%和40.9%。