房地产行业2017年度投资策略报告:市场趋稳,精选个股

2016年楼市M型走势,二线领跑。2016年成交数据以及投资新开工数据走势相似,全年两个高点,一个在3、4月份,一个在9月份。我们跟踪的32个城市新房单月成交量在3月份创下历史新高,百城房价环比涨幅也在3月份达到短期高点,新开工及投资增速年初跳涨。3月末上海、深圳等个别城市出台调控政策,4月份起行业数据出现小幅下滑,然而在资金面大体宽松的背景下,8月及9月表现亮眼。9月末23个城市出台调控政策,11月销量同环比分别降10%及21%,同比为2015年初至今首次为负,百城房价在9月创下环比涨幅的历史新高之后,10月开始快速回落,投资新开工同比涨幅均有所收窄。分一二三线城市来看,2016年整体上二线城市表现最为出色,全年销量同比涨幅领跑。

2017政策基调:因城施策、抑制泡沫。中央经济工作会议上,提到货币政策用到了“稳健中性”,并在多处强调了防控金融风险和抑制资产泡沫,其中在“促进房地产市场平稳健康发展”的单独一段中特别提到了抑制房地产泡沫,预计2017年整体流动性偏紧,针对楼市,如2016年一刀切式的货币宽松政策可能不会在2017年出现。此外,会议同样提到了“因城施策,重点解决三四线城市房地产库存过多问题”,尽管2016年四季度开始了新一轮的调控政策,对三四线城市房地产市场的基调依然是去库存,我们认为也不排除新的去库存政策出台。

地产投资增速不悲观。2017年销量调整应该是大概率事件,尽管随着销量下滑土地购置面积可能有所下降,但近两年火爆的楼市使房企资金面充裕,土地单价预计依然有上行的压力,尤其一线及重点二三线城市,房企补库存的动力强劲。具体来看,我们预计2017年全年销量下降7%左右,地产投资增速大约在0%-5%之间,新开工同比下降10%以上。

投资建议:尽管新调控政策的出台对板块产生压制,但考虑到14年下半年来火爆的行情,近两年板块财报预计将有不错的表现,而板块估值水平依然处于较低的位置,下行风险也相对较小,我们维持板块“推荐”评级。此外,行业加速整合也将产生更多的兼并收购机会,行业集中度进一步提升。从2017年全年来看,我们建议投资者关注如下两条投资主线:1)低估值资源型,包括招商、首开,2)三四线去库存,包括新城、荣盛。

风险提示:调控超出预期、销售增速放缓。