房地产行业国企改革专题研究:关注“国改”概念地产股

国企改革历史回顾

回顾改革开放三十年的历史,我国的国资、国企改革是一个持续的过程,也是一个根据不同时期不同环境不断改变以更好地激活经济活力的过程。当前中国,经济总量(GDP)已逾越为世界第二,在要素红利衰减的趋势下,“铁公基”及“世界工厂”对中国经济的驱动力大不如前,向改革要红利、向改革要发展,启动新一轮国资、国企改革,已势在必行。

经济降速与证券化率提升,破题新一轮国企改革路径

与前两轮国资、国企改革相比,新一轮国企改革所处的环境已大不同,实现路径也将发生显著变化:①中国经济已从高速发展进入中低速发展阶段、各经济领域趋于饱和,简单的下岗分流已不能解决问题,改革既要兼顾效率,更要兼顾公平;②伴随着经济发展,我国的证券化水平已大幅提高,已具备条件为国资改革提供了新的思路:即将低效配置的资源证券化,由市场进行盘活、实现价值。

中央引领,“混合所有制”是重要突破口

十八届三中全会已提出“积极发展混合所有制经济”、“建立长效激励约束机制”,为新一轮改革拉开了帷幕:①2015年5月《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》提出“制定改革和完善国有企业发展混合所有制经济等系列配套文件”;②2015年9月《关于国有企业发展混合所有制经济的意见》提出“推进国有企业混合所有制改革”;③2016年2月国务院国资委公布十项改革试点中提出“部分重要领域混合所有制改革试点”,以及“混合所有制企业员工持股试点”;④2016年12月中央经济工作会议提出“混合所有制改革是国企改革的重要突破口”。我们认为混合所有制改革将是国企改革的关注要点,相关落地模式可能包括员工持股、设立政府引导基金引入社会资本、引入战略投资者等。新一轮的国资国企改革就是要以资源货币化、混合所有制改革、员工持股等多种手段充分发挥市场的资源配置作用、提高国资国企运营效率、释放经济活力。

地方实践,沪深“国改”亮点多

以十八届三中全会后,上海率先在2013年12月启动新一轮国企改革,其改革步伐持续引领全国。从相关举措来看,上海国企改革的重点是发展混合所有制经济。深圳市则积极备战新一轮国资改革,提出以淡马锡模式为参照,以基础性产业为主体、金融投资和战略性新兴产业为两翼的“一体两翼”市属国资特色产业体系,具体路径可概括为“健制”、“归核”、“引战”和“激励”。从相关举措来看,深圳国企改革的重点是通过并购重组的方式推动国企改革及转型。

建议关注“国改”概念地产股

我们将深圳、上海、国务院国资委控制的房地产A股上市公司进行了梳理,并依据目前国企改革的操作方案将改革路径分为三类:资产整合类、混合所有制改革类以及壳资源转型类。我们将已经公布了改革方案的公司归入“稳健组合”,其余归入“弹性组合”--①稳健组合:天健集团、外高桥、陆家嘴、嘉宝集团、*ST中企、市北高新、张江高科、浦东金桥、光明地产、上实发展、中粮地产、招商蛇口、华侨城A、保利地产;②弹性组合:沙河股份、深物业A、深振业A。