房地产行业2016年12月行业月报及2017年1月投资策略:回归居住属性,建立长效机制

12月房地产板块下跌6.9%,在申万28个一级子行业中排第23位,同期上证综指和沪深300指数分别下跌4.5%、6.4%,跑输大盘。

数据显示,调控初显成效,苏州样本住宅均价出现环比零增长、深圳环比负增长。在我们观测的20个主要城市中,除天津、南京涨幅环比持平外,其余18个城市环比均收窄,其中南昌、苏州、长沙、惠州环比收窄3.1、2.7、2.4、2.2个百分点,调控成效显著。部分城市达到环比零增长的调控目标,是本次调控效果逐步显著的积极信号,市场预期正在逐步扭转,预期12月样本住宅平均价格将有更多热点城市达到调控目标(实现该目标一方面来自于严控政策,另一方面对高价楼盘预售许可控制)。

12月45城一手房成交面积在11月下跌后出现反弹,其中,三四线持续回暖,去化加快(符合我们的预期)。环比+15%(一线+11%、二线+12%、三四线+25%),但调控仍抑制成交总量因此同比-16%(一线-35%、二线-22%、三四线+17%),2016年全年累计同比+20%(一线-3%、二线+23%、三四线+28%)。15个城市去化时间7.9个月,环比增加0.7个月、同比持平。其中一线4城去化时间仅6.9个月(环比增0.3个月,同比降0.1个月)、二线8城去化时间8个月(环比增0.8个月、同比增0.4个月)、三四线5城去化时间10.1个月(环比增0.9个月、同比降4.9个月)。15个城市二手房成交面积683万平,环比-9%(一线-13%、二线-8%、三四线+2%),同比-16%(一线-37%、二线-7%、三四线+42%),2016全年累计同比+38%(一线+15%、二线+54%、三四线+44%)。

回顾全年,一线供地严重不足主要由于政府推地少且稀缺,二线土地供应较稳定,三线供给减少主要由于响应去库存从供给侧降低土地供应,结构性供给矛盾突出。2016年100个样本城市整体供应规划建面11.2亿方(一线0.5亿方、二线5.4亿方、三线5.3亿方),同比-4%(一线-19%、二线+10%、三线-15%),成交规划建面9.4亿方同比-4.6%(一线0.5亿方-22%、二线4.6亿方+9%、三线4.3亿方-14%)。

多方呼吁楼市回归居住属性,长效机制建立可期。12月以来中央多次表态,对房地产市场的关注空前。住建部对17年房地产市场发展总方针是:1、千方百计抓好调控,确保市场平稳健康发展,继续执行限贷、限购政策,支持刚需、严控投机性购房;2、增加土地供应,土地管理法修改已列入立法程序,农村土地不国有土地有望同等入市、同权同价;3、整顿市场秩序;4、密切兰注潜在热点城市;5、加快住房租赁市场立法,构建购租并举的住房制度。

当前板块处于阶段性底部区域,1季度可能出现来自于15-16年量价起升带来公司业绩释放的估值修复的反弹机会,但也面临增发解禁压力持续释放压力。中国城市群加速发展带来行业区域性结构性机会,因此受益和增长的公司、行业优胜略汰转型谋变低估值的公司、机构资产配置的现金红利公司值得重点配置。2017年年度策略筛选三类公司的投资机会:1、追求现金红利(公司仍处于稳定发展阶段)金融街、首开、保利;2、追求资本回报(公司仍处于高增长阶段)招商蛇口、华夏、北京城建、新城;3、追求价差目标(存在国企改革、资产重组、强市值管理等主题性机会)。国企改革标的:天健、上实发展、陆家嘴、京投、中航、中粮;产业整合及强市值管理动力:金科、华夏、福星、泛海、嘉宝。重组壳资源建议关注:深物业(未覆盖)、沙河(未覆盖)、阳光股份(未覆盖)等。

风险提示:短期回调风险,政策收紧销售下行,经济恶化等带来行业景气度下降等。