房地产行业2017年度投资策略报告:政策周期难改,资源与业绩并重

2016年房地产板块表现弱于大盘。

2016年房地产板块下跌18.55%(截至12月30日),排名中信29个一级行业的涨幅榜第24位。同期上证综指下跌12.31%,沪深300指数下跌11.28%,房地产板块走势弱于大盘。

政策进入调控周期,抑泡沫与去库存并重。

2015年末至2016年年初,房地产政策的重点在去库存,政策全面放松,刺激需求措施陆续出台,居民加杠杆,短期内扭转行业低迷态势,房价大幅上涨。在重点一二线城市房价大幅上涨的背景下,政策及时逆转,调控措施有针对性出台,政策因素与市场因素叠加,2017年将是房地产市场较为明显的下行周期。

展望2017年,房地产政策仍将整体呈现因城施策的格局,房价涨幅较高的城市继续严调控、抑泡沫,广大三四线城市政策将较为平稳。近几个月,房价快速上涨的势头得到遏制,房价环比涨幅缩小,随着房价的逐步平稳,未来房地产政策对房地产板块的冲击有望减小。

基本面有下行压力但总体风险不大。

2016年房地产市场量价齐升推动行业迅速回暖,销售高增长,新开工回升,投资增速稳步增长。一线城市受土地资源限制逐步步入存量市场,三四线城市仍将积极去库存,未来房地产市场的增量空间主要在二线城市。销售的短期爆发一定程度透支了需求,未来房价预期稳定的情况下,预计销售增速将明显回落,投资增速也将有所下滑。当前房地产政策调节空间仍大,政策的改变可以较好对冲行业的过热或过冷,房地产行业未来总体风险不大。

投资策略。

经济企稳,货币政策回归中性,销售增速回落将影响房地产行业估值水平。2016年销售的高增长将逐步体现到上市公司业绩,行业盈利状况有望继续回升。综合考虑,维持行业看好评级。

行业调整周期,拥有优质资源的上市公司将有较高的安全边际。建议关注周期波动性较小,业绩持续高速增长的公司。推荐公司为保利地产(600048)、华夏幸福(600340)、招商蛇口(001979)和世联行(002285)。