房地产行业11月报:楼市成交如期降温,单月开工大幅回落

2016年1-11月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长7.6 %和6.5%,分别收窄0.5和0.1个百分点;销售面积和金额同比分别增长24.3%和37.5%,分别收窄2.5和3.7个百分点。楼市成交在基数和调控政策的双重因素下如期降温,随着调控政策加码叠加楼市资金面全面收紧,12月高频数据显示成交同环比继续下滑。另一方面,单月新开工和投资增速分别为3.3%和5.7%,分别大幅下降16.6和7.7个百分点,验证我们对于投资滞后周期缩短的观点:在整体库存高企的背景下,下游销售的边际变化对于上游传导将越来越快;从中长期判断,目前一二线土地供给明显收缩而三四线库存依旧高企,表明上游投资回暖的幅度有限,未来随着下游去化的加速回落,市场观望情绪蔓延下,新开工和投资增速或将继续探底。

我们对处在销售增速高位下行趋势下的行业维持中立评级,建议挖掘结构性机会,主要推荐:1)资源型龙头房企:招商蛇口、绿地控股、华侨城、金融街等;2)定增价倒挂:上实发展、荣盛发展、新湖中宝、格力地产等;3)优质转型:嘉宝集团、华业资本、迪马股份、天保基建等。

支撑评级的要点

1-11月,全国完成房地产开发投资额同比增长6.5%,较1-10月回落0.1个百分点;商品房新开工面积同比上升7.6%,较1-10月回落0.5个百分点;施工面积同比上升2.9%,增速较1-10月回落0.4个百分点;土地购置面积同比下降4.3%。11月单月新开工面积和投资增速分别为3.3%和5.7%,分别大幅下降16.6和7.7个百分点,显示下游销售趋缓已开始向上游传导,投资年末短暂企稳受益于可售库存的下降;但在一二线土地供应稀缺和三四线库存高企的背景下,明年投资增速或随销售一齐探底。

1-11月的商品房销售面积为135,829万平方米,同比上升24.3%;销售额为102,503亿元,同比上升37.5%;较上月回落3.7个百分点;销售均价为7,546元/平米,同比上升10.6%,较上月回落0.7个百分点。11月单月销售面积和金额分别同比增长7.9%和13.2%,分别大幅下降18.5和26.9个百分点,主要由于去年同期高基数背景,以及10月以来调控政策效果的逐步显现,而基数和政策因素在短期内将加剧销售回落,地产调整周期来临不可避免。

1-11月,房地产开发企业合计资金来源为129,484亿元,同比上升15%,较1-10月回落0.4个百分点。其中,预收款和按揭贷款增速分别为32.2%和51.5%,继续成为房企到位资金的主要来源,而国内贷款低位徘徊,或与近期楼市资金端监管趋严有关,中期房企融资渠道或继续受限。

1-11月,40城土地累计供应面积同比下降6.2%,较上月收窄0.5个百分点,累计成交量同比下降4.8%,较上月扩大0.4个百分点;40城土地累计成交金额同比上升40.1%,较上月回落4.2个百分点。土地成交小幅回暖助力年内投资企稳,但一二线土地供应仍然稀缺。

政策与新闻方面,上海出台限贷新政首套房首付款比例提升至35%;天津调整差别化住房信贷政策 首套房首付比例升至30%;武汉限购升级,首付全面提高至3成,本地家庭主城限购2套;福州再出调控新政二套房公积金贷款首付不低于50%;哈尔滨出台房地产去库存新政,公积金首付款降至20%;广州要求竞买商品住宅用地必须使用自有资金。