房地产周刊:中央经济工作会议定调,全面抑制炒房需求

上周(2016/12/12-2016/12/18)楼市成交同环比继续下滑,重点城市12月累计日均成交同比下降20%,长三角热门城市领跌,调控政策与高基数效应继续显现。今年中央经济工作会议对于房地产行业的定调已由去年的“化解房地产库存”全面转向为“促进房地产市场平稳健康发展”,目标是“既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落”。在一二线房价经历去年“大起”之后,会议明确提出投资投机性“炒房”需求而非正常“住房”需求是楼市泡沫根源,因而我们预计短期内见效较快的各地限购限贷政策仍将延续,投资投机需求或被大幅挤出,但也不可避免错杀部分改善性需求,17年上半年成交在高基数下大幅下降仍是大概率事件。从长远的角度来看,会议提出:“综合运用多种手段建立符合国情、适应市场规律长效机制”。首先,会议明确信贷严格限制流向投资投机性购房,而货币政策保持稳健中性,未来流动性边际宽松对楼市刺激的空间有限。其次,会议重点提出根据人口流动情况分配建设用地指标,热门城市合理增加住宅用地供应,或有效缓解目前一二线楼市库存供不应求的状态,真正从市场规律的角度达到平抑房价波动的目的。整体来看,此次会议意图通过底层制度的设计整体利好楼市长远发展,但短期内,地产板块仍将面积险资举牌受限、再融资受限和销量下滑等多重压力,我们维持年度策略中对于明年板块行情先抑后扬走势的判断,维持中性评级。建议挖掘结构性机会,主要推荐:1)资源型龙头房企:招商蛇口、华侨城、保利地产、金融街等;2)定增价倒挂:上实发展、荣盛发展、新湖中宝等;3)优质转型:嘉宝集团、华业资本、迪马股份、天保基建等。

支撑评级的要点

板块行情:上周SW房地产指数下跌2.86%,沪深300指数下跌4.23%,相对收益为1.37%,板块表现强于大市,在28个板块排名中排第11位。

个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:中华企业、渝开发、中南建设、卧龙地产、洲际油气。

政策新闻:中央政治局会议指出加快研究建立房地产长效机制;成都拟全面监管存量房交易资金要求中介不得代收管;海南省继续落实“两个暂停”中部4市县严控房地产开发;河北怀来县启动楼市调控,非本县户籍居民限购1套房;珠海新政拥有两套及以上住房暂停发放公积金贷款;财政部、水利部:水利资金不得用于征地移民等支出;济南增建设用地335平方公里基准地价拟提至6245元/平。

行业数据:上周40个重点城市新房合计成交553万平米,环比下降15%;12月截至上周累计日均成交86万平米,环比11上月上升0.2%,较去年12月下降23.3%。其中,一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化:-23.7%、-10.5%、-15.6%,北上广深环比变化分别为:-11.4%、-28.4%、-33.5%、-13.4%。14个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为4.8个月,环比上升0.03个月。前周100个重点城市土地合计成交规划建筑面积1597万平米,环比下降25.2%;年初至今累计成交8.68亿平米,同比下降5.5%。