房地产行业2016年日常报告:新开工有所下滑、销售突破十万亿

事件

2016年12月13日,国家统计局发布行业数据:2016年1-11月,全国房地产开发投资额9.3万亿,同比增长6.5%;房屋新开工面积15.1亿方,同比增长7.6%;土地成交款7777亿,同比增长21.4%;商品房销售面积13.6亿方,同比增长24.3%;商品房销售额10.3万亿,同比增长37.5%;个人按揭贷2.2万亿,同比增长49.3%。

评论

投资增速企稳、土地量缩价涨:2016年1-11月,全国房地产开发投资完成额增速从1-10月的6.6%下降0.1个百分点到6.5%,11月单月环比上升0.4%,同比上升5.7%,房地产投资增速企稳符合我们的预期。房地产投资中住宅开发投资完成额累计同比增速为6.0%,较1-10月上升了0.1个百分点。1-11月房屋新开工面积15.1亿方,同比增速为7.6%,相比1-10月增速下降了0.5个百分点,11月单月环比下降5.4%,同比上升3.3%。今年1-11月房屋竣工面积7.7亿方,同比增加6.4%,11月单月环比上升46.0%,同比上升5.5%,为今年3月以来单月竣工面积最高值。今年1-11月全国土地购置面积1.9亿方,同比下降4.3%,相比1-10月的降幅收窄1.2个百分点,11月单月土地购置面积2173万方,环比上升11.1%,同比上升6.2%。1-11月全国土地成交价款7777亿元,同比增加21.4%,11月单月土地成交价款1013亿元,环比下降15.2%,同比上升65.0%,相比去年同期,土地市场量缩价涨。

销售额突破十万亿、销售单价有所降低:今年1-11月全国商品房销售面积13.6亿方,同比增长24.3%,其中商品住宅销售面积12.0亿方,同比增长24.5%。单月来看11月商品住宅销售面积13250万方,环比下降0.1%,同比上升7.7%。今年1-11月全国商品房销售额10.3万亿,同比增长37.5%,商品房销售额首次突破10万亿大关,其中商品住宅销售额8.7万亿,同比增速从1-10月的42.6%下降到39.3%,降低3.3个百分点,单月来看11月商品房销售额9098亿元,环比下降3.3%,同比上升16.2%,为今年以来单月同比上升最低值,可见调控政策发挥作用。2016年11月住宅销售平均单价为6866元每平米,价格同比增速从10月的9.8%降低到7.8%,销售单价连续第4个月下降。

自筹资金有所减少、个人按揭贷款高速增长:从资金方面来看,今年1-11月,房企开发资金合计为12.9万亿,同比增长15.0%,11月单月房企开发资金共1.2万亿,环比下降2.6%,同比上升11.2%,其中国内贷款1896亿元(占比15.5%),同比上升23.9%,利用外资131万元,同比下降47.6%,自筹资金4008亿元(占比32.8%),同比下降2.5%,定金及预收款3591亿元(占比29.4%),同比上升16.6%,个人按揭贷款2187亿元(占比17.9%),同比上升32.2%,个人按揭贷款增速继续保持高位。

投资建议地产密集调控政策出台两月,11月住宅销售均价同比增速相比10月减少2个百分点,政策显现一定的效果。从投资端来看,11月土地购置环比依旧向好,但新开工有所下滑,使得1-11月房地产开发投资增速减少0.1个百分点。整体来看,房企销售回款较好,拿地积极性有增无减,我们认为明年土地购置费和新开工维持增长的概率较大。考虑到长线资金不断加大绩优蓝筹的配置比例,板块估值中枢抬升是趋势。当前我们看好招商蛇口、华侨城、新城控股、泰禾集团、荣盛发展、南山控股、苏宁环球等个股。