2017年房地产策略报告:后调控时期的回归、整合与创新

投资要点:

宏观经济:弱势企稳复苏,行业政策态度由稳增长转为控风险。2016年以来,房地产行业的强势复苏对稳定固定资产投资和拉动上下游产业均发挥出极为突出的带动作用。随着近期经济基本面弱势企稳,行业在长周期顶部压力下区域分化持续拉大,进一步调整的需求和必要性有所提升。未来调控的方向在于建立长效机制,而非短期的直接干预。政策态度由稳增长转为控风险,重点在于保护,而非打压。

行业基本面:区域政策背离趋势预期加大,长短周期叠加不确定性因素显现。新一轮调控周期以防止价格过快增长为核心目标。但是行业政策态度的快速切换会进一步增加风险的不确定性,结构性的阵痛期难以避免:大部分三四线城市依然深陷去库存危机,销售预期回落加剧广义库存压力;土地市场预期的快速透支和房企资金使用监管的趋严对房企的现金流提出考验。2017年政策大环境趋于稳定,区域政策背离趋势预期持续加大。大部分三四线城市维持宽松预期,城市化和户籍配套政策改革加速。热点城市调控主题贯穿2017年,不排除进一步升级。全年销售增速加速回归合理区间,长短周期交织下半年投资数据承压,控价格、稳投资、扩财政等多重诉求下回落空间有限。

投资逻辑:增量市场聚焦核心资源,存量整合和新兴模式蓄势待发。行业长短周期叠加,政策态度反转提升风险的不确定性。回归过程中增量开发空间逐步收窄,市场增长极回归核心地区的核心资源,人口和产业两大核心因素支撑的区域市场依然具有逆周期的成长空间;新的调控周期面临短期需求透支和地价涨幅过快的多重压力,新增开发机会聚焦存量项目的整合,实力较强的一线房企和区域龙头有望受益于市场集中度的提升;新一轮调控体系的升级本质上依然是对房企现金流的重大考验,金融+地产模式的相对优势预期凸显;存量市场预期在线性扩张的基础上实现外延式发展,新兴科技的引入激活更多想象空间。