房地产行业2017年投资策略:回落调整是主基调

本期内容提要:

宏观政策保持稳定,房地产调控因城施策。由于单纯依靠货币政策刺激经济发展成效欠佳,加之全球QE 处于尾声,我们预计2017 年利率下调空间较小,央行可能会继续采用新型货币政策工具对冲流动性。由于一二线和三四线城市的房地产市场具有明显差别,房地产调控政策因城施策的趋势日益明显。在一二线热点城市抑制资产泡沫的同时,三四线城市的去库存任务依然任重而道远。

货币政策和城镇化进程是影响房地产市场的中长期因素。短期看,房地产调控政策对房地产市场的影响是立竿见影的。从中长期看,由于房地产是资金密集行业,对利率走势极为敏感。

货币政策的变化决定了中期房地产市场的走向。此外,城镇化、农民进城以及改善性住房需求的释放也将影响房地产市场的中长期发展趋势。从具体城市看,城市的经济发展前景和人口集聚能力是决定当地房地产市场走势的内生力量,短期政策很难改变长期发展趋势。

2017 年房地产销售回落是大概率。我们预计2017 年全国商品房销售面积增长幅度介于2008年(-14.7%)和2014 年(-7.7%)之间,预计下滑11%(取区间中值),即13.4 亿平米;预计销售均价7200 元/平米,销售额9.65 万亿元,分别下滑5.3%和15.4%。

库存压力短期缓解,中长期依然严峻。随着商品房销售的快速回升,库存压力短期明显缓解。

商品房销售面积/新开工面积及销售面积/竣工面积两个指标明显回升。但商品房施工面积/销售面积的比值依然处于历史高位,因此从中长期看库存压力依然严峻。分业态来看,商业地产库存压力相对较大。

保险资金大幅增持上市公司的股权。在2016 年资产荒背景下,热点城市的不动产和优质地产公司的股权炙手可热。根据2016 年三季报,共有33 家上市房企前十大股东中有险资的身影。

从已被险资增持的地产公司来看,低PB,高分红是主要特征。33 家公司中,15 家公司2015年分红率在20%以上,21 家公司PB 在3 倍以内。

维持行业“看好”评级。由于货币政策目前尚未转向,城镇化催生的房地产需求依然处于释放期,中长期驱动因素并没有发生根本变化,因此维持行业“看好”评级。调控政策加码将使房地产板块短期吸引力下降,可关注业绩增长较明确、增长模式受住宅销售影响较小的房地产企业,如华夏幸福、滨江集团等。

风险因素:房地产调控加码程度超预期;商品房销售下滑超预期;货币政策转向。