房地产行业:上海商品住宅周均价一度逼近5.4万,三部门联合发文调控加码

新政大幅加码需求端,首套房首付上调,二套认房又认贷:

2016年11月28日晚,上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》,主要内容包括:自2016年11月29日起,上海居民家庭购买首套住房申请商业贷款的,首付款比例不低于35%(对比:325政策为30%首付);在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款,购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。(对比:325政策认房不认贷,无住房有贷款记录的,购房视为首套房,执行30%首付)。同日上海市住房公积金管理委员会印发《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》,对公积金贷款利率及贷款额度做了调整。

成交量缩价升,周均价一度逼近5.4万,上海房价上涨压力犹存:

1、中指数据显示,上海商品住宅(不含保障房)成交量逐步萎缩,进入11月后成交量下滑加速。四周数据综合统计显示,(9.5-10.2)成交93.76万平方米,(10.3-10.30)成交83.3万平方米,(10.31-11.27)成交53.04万平方米,四周成交量环比下滑幅度分别为11.16%和36.33%;同期成交价格在9月初至11月中旬保持相对稳定,连续10周围绕4.5万元/平方米中轴窄幅震荡,47周一度跳升至5.4万元/平方米,第48周回落至4.67万元/平方米,上海房价上涨压力犹存。

上海1128新政点评及投资建议:

1、在“房价上涨即问责”大背景下,高资产泡沫城市调控全面加力,各地政策不断打补丁;上海三部门联合发文,从需求侧入手进一步降低购房杠杆水平,显示高资产泡沫城市调控政策的高压态势。预计12月上海商品住宅成交量将维持低位萎缩态势,成交均价将重回4.5万元以下。

2、在高资产泡沫城市持续加码调控的情况下,推荐未受调控政策影响,房地产成交温和放量,成交均价创出新高,出清周期持续下降的二三线城市地产股,如宁波富达(SH.600724),预计2016-2018年宁波富达营收增长约为62.78%/-10.63%/18.26%,EPS分别为0.33元/0.28元/0.36元,对应P/E为18/21/26,12个月目标价6.70元,给予增持评级。

风险分析:

1、商业地产面临来自电商的巨大冲击和周边区域快速发展的商业综合体的竞争;住宅房产行业竞争加剧,宁波存在后续列入调控名单的风险;水泥行业产能依然存在过剩情况,价格提升能否持续不确定。